单选题---为题目类型
1.土地收益可以分为有形收益和无形收益，有形收益是可以用( )表现的收益。
（A）货币形式
（B）实物形式
（C）地价形式
（D）地租形式
2.下列因素( )不是影响地价的区域因素。
（A）繁华程度
（B）城市规划
（C）土地使用限制
（D）容积率
3.土地价格的高低主要取决于( )。
（A）成本
（B）供求关系
（C）效用和收益
（D）增值性
4.应用成本逼近法进行土地估价，计算土地取得费的利息，是以整个取得费为基础，计算期为( )开发期。
（A）l／4
（B）1／2
（C）整个
（D）一年
5.剩余法是根据( )来估算土地价格的一种估价方法。
（A）房地产开发预期总价格与总支出的差额
（B）房地产开发的总收益
（C）房地产的年租收入
（D）房地产的建造总成本和总利润
6.剩余法除可用于评估土地价格外，还可以用于( )。
（A）房地产开发项目可行性分析
（B）房地产纯收益估测
（C）评估建筑质量
（D）物业管理评估
7.某公司通过拍卖取得一块土地的综合开发权，设土地开发周期为2年，分两期进行，建筑物建造周期为3年，分三期进行，则第二期建筑物开发费的计息期为( )。
（A）1.5
（B）2．5
（C）3
（D）3．5
8.根据剩余法计算得到的待开发土地的剩余价值为1000万元，若取得土地使用权的法律、估价及土地使用证书等费用估计为地价款的2％，则待估地块的价格应为( )万元。
（A）980
（B）1000
（C）1002
（D）1020
9.价格定义是土地估价最重要的程序，完整的土地价格定义应包括( )等内容。
（A）估价期日、实际与设定开发程度、实际与设定用途、现状或规划利用条件、实际与设定使用年期、价格类型
（B）估价日期、设定开发程度、设定用途、现状或规划利用条件、设定使用年期、价格类型
（C）估价期日、实际开发程度、现状用途、现状容积率、剩余使用年期
（D）估价期日、开发程度、用途、容积率、使用年期
10.地价管理政策要与相应的( )相配合，在土地市场上才能发挥作用。
（A）社会监督
（B）政府干预
（C）地价管理制度
（D）群众觉悟
11.农用地定级考虑的因素中不包括（ ）因素。
（A）自然经济
（B）人文社会
（C）区位差异
（D）耕地便利
12.在考察地块的地貌时，工作的程序是( )。
（A）观察坡向、坡度→对土地整体平展程度进行基本判断→地物的观察→地貌对土地价值影响程度的判断
（B）对土地整体平展程度进行基本判断→观察坡向、坡度→地物的观察→地貌对土地价值影响程度的判断
（C）观察坡向、坡度→对土地整体平展程度进行基本判断→地貌对土地价值影响程度的判断→地物的观察
（D）对土地整体平展程度进行基本判断→观察坡向、坡度→地貌对土地价值影响程度的判断→地物的观察
13.估价期日是指决定待估土地价额的基准日期，一般情况下如果市场比较稳定，比较的有效期可以延长，即可以选择几年前的交易案例用于比较，如果市场变化较快，则比较的有效期要缩短，一般应选择2年内成交的不动产交易实例，最长不超过( )年。
（A）2
（B）5
（C）4
（D）3
14.成本逼近法中，投资不包括( )。
（A）有关税费
（B）土地取得费
（C）有关利息
（D）土地开发费
15.按照规定，城市每( )年必须更新基准地价，虽然一些城市已经做到每年或者每半年更新一次，但是大多数城市还不能按照规定时间更新并公布基准地价。
（A）2~3
（B）2
（C）1~2
（D）1
16.不同城市的基准地价评估技术路线是不完全一致的，在工业企业或其他企业占主要成分的城市，评估的技术路线往往以( )为主。
（A）级差收益测算法
（B）差额收益法
（C）租金剥离法
（D）直接转移法
17.与土地质量呈正相关关系的人口密度因子属于（ ）因素。
（A）城镇区位
（B）城镇集聚规模
（C）区域经济发展水平
（D）区域土地供应潜力
18.成果验收报告的主要内容没有（ ）。
（A）各项成果检查量、合格率及与标准的比较
（B）对成果应用的批评建议
（C）对成果的综合分析、评价并做出明确的验收结论
（D）存在的主要问题类型、性质、数量及相应处理意见
19.衡量因素的同一水平(同一个总体)下样本数据的误差，称为（ ）误差。
（A）组内
（B）随机
（C）组间
（D）系统
20.在进行城镇定级时，某城镇商服中心分为三级，市级中143,的规模指数为100，区级中心的规模指数为50，小区级中心规模指数为20，市级中心、区级中心及小区级中心的功能分别为（ ）。
（A）100、50、20
（B）50、30、20
（C）100、30、20
（D）59、29、12
21.土地价格与一般物价相比，有其自身的特点，其中不包括（ ）不同。
（A）表示方式
（B）价格基础
（C）生产成本
（D）形成时间
22.土地分等定级的实质就是依据（ ），评定出土地等级。
（A）土地价值的优劣
（B）土地区位
（C）土地使用价值的优劣
（D）土地成本
23.不动产估价最初的目的就是为（ ）服务，以保证税赋的公平性。
（A）国家
（B）社会
（C）纳税人
（D）税收
24.建筑设计的主要内容不包括（ ）设计。
（A）建筑平面
（B）建设系统
（C）建设剖面
（D）建筑体形和立面
25.在估价中要特别注意估价目的、估价时点、估价对象状况和（ ）四者的内在联系。
（A）估价原则
（B）估价方法
（C）不动产自身状况
（D）不动产市场状况
26.在进行城镇分等时，选取了五个因素，通过特尔菲法，已确定出因素的重要程度为 V1＜V2，V1＞V3，V3:V4:V5，若采用因素成对比较法(0，0.5，1三种数值)，下列说法中，不正确的是( )。
（A）V1的权重为0.3
（B）V2的权重为0.4
（C）V3的权重为0.5
（D）V5的权重为0.17
27.土地承包经营权人依法对其承包经营的耕地、林地、草地等享有占有、使用和收益的权利。根据《农村土地承包法》规定，不同类型农用地的承包经营权期限最长的为( )年。
（A）30
（B）40
（C）50
（D）70
28.土地估价师在确定宗地地价评估结果时，完全听从委托方的要求，这样的行为违反了土地估价的( )。
（A）替代原则
（B）最有效利用原则
（C）公开、公平原则
（D）独立性原则
29.某耕地区片近3年平均年产值为1700元/亩，如土地补偿费按年产值的10倍计，土地补偿费和安置补助费之和，最低不得低于年产值的16倍，最高不得高于年产值的25倍，则该征地区片价为( )万元信。
（A）4.25～5.95
（B）2.72～4.42
（C）2.72～4.25
（D）1.70～2.72
30.因案件执行的需要，人民法院拟对某宗划拨土地使用权进行处置并委托当地政府土地交易中心进行拍卖。以下对拍卖底价评估的观点正确的是( )。
（A）属于强制处分范畴，底价评估时需考虑进行价值折减
（B）采用完全市场公开价值标准评估底价
（C）根据法院出具的意见评估底价
（D）根据案件申请执行方的意见评估底价
多选题---为题目类型
31.土地估价中的替代原则是指土地价格水平( )。
（A）由具有相同性质的替代性土地的价格所决定
（B）由最了解市场行情的买卖者按市场交易案例相互比较后所决定
（C）可通过比较地块的条件和使用价值来确定
（D）根据过去实际收益的高低来确定
32.以下表述错误的有( )。
（A）实质租金常由纯租金及租赁不动产所需的各项费用构成
（B）支付租金包括制定契约时所收取的具有预租金性质的保证金
（C）实质租金＝支付租金+保证金×月(年)利率
（D）支付租金＝实质租金+保证金×月(年)利率
33.根据我国目前的土地市场，可用于基准地价评估的资料有( )。
（A）能直接反映地租地价的资料
（B）土地征用拆迁中涉及的费用资料
（C）房地交易、出租中包含的地价资料
（D）企业经营活动中利用土地效益资料
34.按地价评估的理论和基准地价评估的要求，划分基准地价评估区域的依据应是影响土地使用的一系列因素，这些因素包括土地( )。
（A）定级因素
（B）自然因素
（C）社会因素
（D）区域因素
（E）环境因素
35.基准地价评估资料调查前必须划分调查区，调查区应根据城市土地( )、基础设施状况等因素进行划分。
（A）市场状况
（B）交通状况
（C）用途
（D）使用性质
（E）利用强度与限制
36.公司的( )等情形中，大多数都伴有纠纷的发生，而且一般涉及面较广，有多方利益相关者涉及其中，较难达成协议，需要中立的机构进行估价。
（A）解体
（B）成立
（C）合并
（D）破产
（E）清算
37.评估公告市场地价的作用主要是为了( )。
（A）引导市场
（B）垄断市场
（C）调查市场
（D）调控市场
（E）监测市场
38.土壤和地质条件也是土地效用和价值的重要影响因素，土壤和地质条件调查包括( )。
（A）土壤状况调查
（B）土地污染调查
（C）自然灾害情况调查
（D）地质条件调查
（E）道路情况的调查
39.市场比较法根据实际中比较基准的不同，可以分为( )。
（A）直接比较分析
（B）客观比较分析
（C）宏观比较分析
（D）间接比较分析
（E）微观比较分析
40.一般的土地估价方法，仅适用于单宗土地的估价，而路线价估价法则被认为是一种( )，又能节省人力、财力，并可同时对大量宗地进行估价的方法。
（A）迅速
（B）准确
（C）公平
（D）简洁
（E）合理
41.制作深度百分率表的百分率原理包括( )。
（A）单独深度百分率
（B）整体深度百分率
（C）平均深度百分率
（D）标准深度百分率
（E）累计深度百分率
42.制作深度百分率表的步骤是( )。
（A）制定标准深度
（B）确定级距
（C）确定单独深度百分率
（D）确定标准深度百分率
（E）选用累计或平均深度百分率制作深度百分率表
43.农用地定级方法有（ ）。
（A）因素法
（B）修正法
（C）样地法
（D）权重法
（E）剩余法
44.农用地分等定级单元划分方法有（ ）。
（A）叠置法
（B）地块法
（C）网格法
（D）多边形法
（E）测定法
45.宗地地价是指具体宗地在某一期日的土地使用权价格。其特点包括（ ）。
（A）目的多样性
（B）特殊性
（C）公平性
（D）时效性
（E）规范性
46.城镇土地分等中的城镇基础设施因素包含（ ）状况。
（A）道路
（B）排气
（C）供水
（D）排水
（E）供气
47.关于我国的城镇基准地价，下列说法中正确的有（ ）。
（A）由政府负责制定并公布执行，与路线价、标定地价等同属于公示地价范畴
（B）基准地价评估属于注册土地评估机构的执业业务范围，可由机构根据需要自行组织测算
（C）基准地价是政府向公众提供区域性土地价格信息，并发挥地价对社会经济的宏观调控作用的工具
（D）基准地价可以根据市场状况即时变更
（E）基准地价要体现政府出让土地的优惠政策
48.下列关于成本逼近法适用范围描述正确的有( )。
（A）适用于新开发土地的估价
（B）适用于建成区土地的估价
（C）适用于山区乡镇企业用地的估价
（D）适用于商业用地的估价
（E）适用于学校、公共设施用地的估价
49.根据国土资源部《关于开展制订征地统一年产值标准和征地区片综合地价工作的通知》(国土资发[2005]144号)文件要求，征地区片综合地价的基本特征是( )。
（A）确定征地补偿的执行标准
（B）分征地目的的最低标准
（C）区分地类划分区片
（D）在一个区片内征地补偿标准一致
（E）征地区片价中不包括地上附着物补偿和青苗补偿
50.下列有关土地估价业务受理的正确做法是( )。
（A）经核实，委托方提供的土地产权资料来源合法、产权清楚、面积准确，可以接受委托
（B）对委托方提出的任何目的的土地估价，土地评估机构都应该接受委托
（C）土地使用证登记面积与所附宗地图面积不一致，估价机构因此未受理该项估价业务
（D）估价机构拒绝接受一宗2003年出让至今无合法理由仍未开发建设的住宅用地评估业务
（E）就清产核资和转让两种目的，估价机构接受委托并将估价结果反映在同一份估价报告中
情景分析题---为题目类型
A城市有一宗国有建设用地，占地面积为1 000／m2，土地使用者于2001年以行政划拨方式取得，后于2004年8月1日通过补办出让手续取得该宗地50年期的土地使用权，同时建成一栋总建筑面积为2 500／m2的办公楼，现全部用于出租。A城市房地产市场比较发育，拟以2 2009年8月1日为估价期日进行评估，开展的有关市场调查如下： (1)该宗地同一区域、规模档次相同的办公楼月租金收入一般为30万元，月平均费用15万元，可收取取押金60万元； (2)该办公楼耐用年限为60年，残值率为0，建筑物重置价为4 000元／m2； (3)当地土地还原率为6％，建筑物还原率为8％，银行一年期存款利率为5％。请根据上述内容，回答l～5小题的问题。
51.评估该宗地价格时，土地估价人员不宜选择的估价方法有( )。
（A）收益还原法
（B）剩余法
（C）市场比较法
（D）成本逼近法
52.从该办公楼的耐用年限和残值率看，其建筑结构为( )。
（A）砖木结构
（B）砖混结构一等
（C）砖混结构二等
（D）钢筋混凝土结构
53.该办公楼客观年纯收益为( )万元。
（A）180
（B）181
（C）183
（D）185
54.评估中，该办公楼的年折旧额为( )万元。
（A）16．7
（B）18．2
（C）20．0
（D）22．2
55.若A城市土地市场上的交易案例较租赁案例多，采用市场比较法求取的价格比收益还原法低一成，那么最终确定土地价格将采用( )的方法。
（A）市场比较法
（B）采用权重法加和，且市场比较法权重较大
（C）收益还原法
（D）采用权重法加和，且收益还原法权重较大
56.若将上述住宅宗地作为城市地价监测点，则其在2006年末的平均地价水平为( )元／m2。
（A）1 000
（B）1110
（C）1 200
（D）1 260
计算题---为题目类型
58.C市的某企业拟购进A市的宗地H，委托某土地评估机构对宗地H的转让价格进行评估。土地评估机构对委估宗地进行调查并取得了相关资料。请依据下面所列资料，评估出宗地H于1999年7月31日的市场价格(计算地价时，案例选择不少于4个)。
59.某单位于2001年11月以有偿出让方式取得A地块50年土地使用权，并于2003年11月在此地块上建成建筑物B。A地块面积为2 000m2，建筑面积为2 500 m2当时出让地价为100万元，建筑造价为300万元，其经济耐用年限为48年，残值率为4％。2006年11月该单位为与外商合资，需将该房地产评估作价，据调查，2001年—2006年该地区物价指数平均每年上涨8％，目前该地块周围地区征地等各项费用为20万元／亩，土地开发费为2亿元／m2，当地银行贷款年利率为12％，土地开发周期平均为一年，土地开发投资回报率为15％，当地土地增值收益率为15％，土地还原率为10％，目前该类建筑的重置价为1 500元／m2，试根据上述资料评估该单位房地产现值。
60.某公司于2003年11月，出资150万元以有偿出让方式取得一宗地的50年土地使用权，并于2005年11月以300万元的造价完成了厂房、办公用房等的建筑，已竣工验收。2008年11月，调查和实地踏勘后，得到的有关资料如下。 (1)该宗地面积为3亩，土地开发程度为“五通一平”，其所属建筑物面积为2．500m2，砖混结构，经济耐用年限为50年，残值率为2％。 (2)2003年一2008年该地区建材价格指数平均每年比上年上涨8％。 (3)2008年11月，宗地所在区域进行成片开发时，土地补偿费、安置补助费及征地发生的其他税费为300元／m2，开发程度为“五通一平”的土地开发费为200元／m2，土地的开发周期平均为2年，开发投资为均匀投入。根据城市规划，公共绿地、道路等公共用地面积比例应占成片开发土地面积的10％。 (4)当地银行一年期贷款利率为12％，与该宗地类似土地的开发投资回报率为15％、土地增值收益率为15％、土地还原率为10％。 (5)该类建筑物的重置价为1500元／m2。 2008年11月该公司拟进行合作经营，需对整体不动产进行评估作价，试根据上述资料选择适当的方法，评估整体不动产的现值总价和楼面价格。
判断题---为题目类型
61.土地与一般商品均可通过市场进行交易，因而土地估价的原理与方法和商品价格评估的原理与方法基本相同。( )
（A）正确
（B）错误
62.剩余法估价及收益还原法估价中土地收益确定，都是预期收益原则的具体应用。( )
（A）正确
（B）错误
63.最有效使用应当以预测原则为基础，就过去、现在以至将来作长远的考虑后予以确定。( )
（A）正确
（B）错误
64.估算土地纯收益时，不仅要考虑有形收益，还要考虑各种无形收益。( )
（A）正确
（B）错误
65.实际收益是在现状下实际取得的收益，可以直接用于评估，作为评估的依据。( )
（A）正确
（B）错误
66.运用市场比较法，我国要求市场比较交易案例至少两个。( )
（A）正确
（B）错误
67.只要待估宗地所在区域的市场上存在大量交易案例，就可选用市场比较法进行评估。( )
（A）正确
（B）错误
68.成本逼近法的基本公式为：土地价格＝土地取得费+土地开发费+利息+利润十土地增值收益。( )
（A）正确
（B）错误
69.土地取得费按该地块被征用前3年平均产值的6～10倍计算。( )
（A）正确
（B）错误
70.在成本逼近法中计算利润时，以土地取得费、土地开发费、税费、利息为计算利润的基数。( )
（A）正确
（B）错误
71.征地是土地买卖活动，征地费用也就是土地购买价格。( )
（A）正确
（B）错误
72.土地增值是待估宗地因改变用途或进行土地开发，达到建设用地的某种利用条件而发生的价值增加。( )
（A）正确
（B）错误
73.剩余法估价所采用的不动产总价、租金和各种成本数据，均应根据未来预期的正常市场条件下的数据水平确定。( )
（A）正确
（B）错误
74.在选择最佳的开发利用方式中，最重要的是选择最佳的建设规模。( )
（A）正确
（B）错误
75.采用剩余法评估地价时，利息的计算应以开发建造过程中的全部预付资本为计算基础。( )
（A）正确
（B）错误
76.剩余法中不用计算利息的项目是地价。( )
（A）正确
（B）错误
77.对于城市商业用地来说，其使用价值随距离街道距离的增加而减少；对于城市住宅用地而言，其使用价值可能随距离街道距离的增加而增加。( )
（A）正确
（B）错误
78.路线价估价法计算公式的表现形式是：宗地总价＝路线价×深度百分率×其他条件修正额×宗地面积。( )
（A）正确
（B）错误
79.同一区域中，不同利用类型的土地，有不同的基准地价标准。( )
（A）正确
（B）错误
80.估价师要根据适宜性来判断每一种估价方法是否与其估价目的、用途相配合。( )
（A）正确
（B）错误
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