单选题---为题目类型
1.收益还原法考虑的总费用是指为创造收益所投入的直接必要的经营费用与( )费用。
（A）评估
（B）设计
（C）资本
（D）建筑
2.收益还原法求得土地价格通常称为( )。
（A）收益价格
（B）比准价格
（C）积算价格
（D）地租价格
3.( )是指其所在地区的区域特性以及其影响地价的因素和条件相同或相近的土地。
（A）类似土地
（B）比较宗地
（C）标准宗地
（D）交易案例
4.应用成本逼近法进行土地估价，计算土地取得费的利息，是以整个取得费为基础，计算期为( )开发期。
（A）l／4
（B）1／2
（C）整个
（D）一年
5.房地产开发项目和投资决策常常运用剩余法求取的是( )
（A）投资者获取开发场地所能支付的最高价格
（B）预期利润
（C）开发项目中的最高空置成本费用
（D）以上都是
6.采用平均深度百分率编制深度百分率表时，百分率呈( )现象。
（A）递减
（B）递增
（C）剧减
（D）剧增
7.路线价估价法的基本原理是( )和区位论的具体运用。
（A）收益分配原理
（B）替代原理
（C）最有效使用原则
（D）协调原则
8.某城市四级工业用地基准地价为300元／平方米，设定的土地开发状况为四通一平(上水、下水、通电、通讯和场地平整)，若增加供气、供热将使地价分别增加40元／平方米，30元／平方米，若该四级地上某工业区达到上水、下水、通电、通讯、通热和场地平整的状况，其基准地价将达到( )元／平方米。
（A）300
（B）340
（C）370
（D）330
9.采用剩余法评估土地价格，其结果的可靠性取决于是否遵循了( )。
（A）预测原则和替代原则
（B）供求原则和协调原则
（C）预测原则和最有效使用原则
（D）竞争原则和贡献原则
10.基准地价图上应表示出城镇中与土地区位和利用有关的主要道路，按《城镇土地估价规程》规定，市区内主干道在基准地价图上应该用( )表示。
（A）单实线
（B）双实线
（C）单虚线
（D）双虚线
11.计算主次干道影响距离一般采用公式( )。
（A）d＝2s/1
（B）d＝s/21
（C）d＝s/1
（D）d＝2sl
12.在剩余法的基本公式中“地价＝开发后的不动产售价－开发成本－利润－利息－税金”中，利息是指( )。
（A）不动产售价的利息
（B）开发成本的利息
（C）贷款利息
（D）场地取得费及开发费的利息
13.作为个别因素考虑的城市规划因素，主要有( )。
（A）土地利用规划、容积率
（B）用地结构、建筑物高度
（C）用地限制条件、区域交通管制
（D）建筑物密度、宗地用途
14.有一比较案例其地价为1000元/平方米，容积率为1.25，待估宗地容积率为2.0，其他条件均相同，则修正后的比准价格为( )元/平方米。
（A）625
（B）800
（C）1600
（D）以上均不对
15.原则上以地价有显著差异的地点为( )，通常是从十字路口或丁字路口中心处划分。
（A）差异点
（B）区段点
（C）分界点
（D）区段界
16.下列不属于土地分等资料收集与调查的是（ ）资料的收集与调查。
（A）区域基础设施
（B）分等基本
（C）城镇区位
（D）区域土地供应潜力
17.衡量因素的不同水平(不同总体)下各样本数据的误差，称为（ ）误差。
（A）组内
（B）随机
（C）组间
（D）系统
18.土地是一种能带来恒久收益的资产，其价格的本质是（ ）价格。
（A）租赁权
（B）抵押权
（C）使用权
（D）收益
19.指数与道路作用或车流量大小（ ）。
（A）成正比关系
（B）成反比关系
（C）无关
（D）成非线性关系
20.我国地价体系的核心是( )。
（A）交易地价和标定地价
（B）基准地价和标定地价
（C）交易地价和成交价格
（D）基准地价和公告地价
21.某城市一宗工业用地所处土地级别的基准地价为300元／m2，根据国土资源部《关于发布实施(全国工业用地出让最低价标准)的通知》(国土资发[2006]307号)的规定，该市工业用地出让最低限价为284元／m2，2008年8月，该市国土局拟出让此宗地，则其出让价格不得低于( )元／m2。
（A）210
（B）240
（C）284
（D）300
22.生产潜力指数，通过对土地自然质量、土地利用水平、土地经济水平逐级订正，综合评定农用地等别。
（A）分等单元
（B）标准耕作制度
（C）基准作物
（D）标准样地
23.某土地估价师拟撰写一份住宅用地抵押估价报告，在收集所需资料后进行归类分析，属于区域因素说明的内容是( )。
（A）宗地红线内土地开发达到“五通一平”(通路、通电、通上水、通下水、通信及场地平整)
（B）受人民币贷款基础利率上调等因素的综合影响，在宗地所在区域拥有在建楼盘的两个房地产上市公司一季度业绩公告利润下降5％
（C）在宗地所在城区国土资源分局、房屋产权登记中心收集到的房地产抵押登记相关规定
（D）根据城市规划，该宗地所在区域将建成一个兼容居住、行政办公等功能的现代物流园区
24.在行业检查中，检查组到某估价机构就某评估项目实地检查，发现有下列行为，其中符合要求的是( )。
（A）受办公场地限制等原因，以电子文件的形式对土地估价报告进行归档
（B）在2个月内分别以企业改制、抵押贷款为目的对同一宗地进行评估，第二次现场勘察时未拍摄照片
（C）在估价基准日基准地价更新结果尚未公布但已经验收通过，在估价作业期间内新的基准地价正式公布后，估价采用了新的基准地价成果作为依据
（D）出具报告时项目主要负责估价师甲某出差，委托另一位估价师代签字
25.采用样地法进行农用地分等过程中，选择和确定标准样地是关键步骤之一。一般情况下，标准样地应位于( )。
（A）土地利用总体规划确定为基本农田的分等单元
（B）土地利用总体规划确定为一般农田的分等单元
（C）土地利用总体规划确定为基本农田或一般农田的分等单元
（D）土地利用现状图中的任一图斑确定的分等单元
26.A市两个定级单元B、C的级别分别为5级、6级；D市的某个定级单元E的土地级别为4级，关于B、C、E三个定级单元土地质量比较正确的判断是( )。
（A）E＜B＜C
（B）C＜B＜E
（C）C＜B，B、C与E不可比
（D）B＜C，E与C不可比
27.下列关于基准地价评估技术途径的描述，最准确的是( )。
（A）在市场发达地区，在土地定级或均质地域划分基础上，用市场交易价格等资料评估
（B）在市场发达地区，以土地定级为基础，以土地收益为依据评估
（C）在市场欠发达地区，以土地定级为基础，用市场交易价格等资料评估
（D）在市场发达地区，以影响地价的土地条件和按因素划分的均质地域为基础，以土地收益为依据评估
28.为了对某宗商业用地进行估价，估价人员对宗地附近区域商业用房出租、买卖等市场交易情况进行了实地调查。按运用商业用地估价方法的要求，下列不需要进行交易情况修正的是( )。
（A）承租首层商业用房时附带承租建筑夹层，租赁合同约定租金优惠15%
（B）出租房屋的物业管理费1.2元/平方米，由承租人自行向物业公司缴纳
（C）买卖合同约定在房产过户时由买方按成交价的3%和1%分别缴纳契税和土地增值税
（D）买卖合同约定在房产过户时由卖方按成交价的5.5%和1.0%分别缴纳营业税及附加和土地增值税
29.我国地价体系的核心是( )。
（A）交易地价和标定地价
（B）基准地价和标定地价
（C）交易地价和成交价格
（D）基准地价和公告地价
30.房屋拆迁规模大、分期分段实施拆迁时，拆迁估价期日为( )。
（A）首批房屋拆迁之日
（B）全部房屋拆迁之日
（C）当期(段)房屋拆迁实施之日
（D）房屋拆迁许可证颁发之日
多选题---为题目类型
31.选择比较交易案例时，应符合( )要求。
（A）与待估土地用途应相同
（B）与待估土地的交易类型不同
（C）交易案例为正常交易
（D）交易时间与待估土地的估价期日应接近
（E）与待估土地大小相近
32.除作为土地估价的基本方法之一外，剩余法一般还可以应用于( )。
（A）预测项目开发利润
（B）预测项目建设成本控制标准
（C）测算项目资金合理的利用率
（D）测算项目建设周期
33.对面状的土地定级因素，描述正确的是( )。
（A）这类土地因素所依附的客体在城镇中占地面积大
（B）只对自身客体所在位置上的土地有影响
（C）基础设施、绿地状况、自然条件属于此类
（D）只要对周围地块有外溢影响的，就不能当作面状分布因素处理
34.在市场比较法中，一般需要进行情况修正的情形有( )。
（A）相邻房地产的交易
（B）买方或卖方以往存在业务关系
（C）买方或卖方不了解市场行情
（D）受债权债务关系的响
35.为保证估价结果的科学、客观、公正，接受委托估价必须遵循以下原则( )。
（A）签订估价合同
（B）争取服务，争取时效
（C）提高估价质量
（D）适应国际化要求
36.监测点地价评估要求包括( )。
（A）监测点现状条件与设定内涵条件下的地价分别评估，评估值为地面价
（B）监测点地价为土地使用权价格，不考虑他项权利限制
（C）监测点地价设定内涵条件下为法定最高年限，现状条件下为实际剩余使用年限
（D）应采用两种或两种以上的评估方法，或者采用基准地价系数修正法
（E）监测点地价评估报告采用统一格式，评估报告格式见《城市地价动态检测技术规范》
37.待估宗地的基本情况包括( )。
（A）调查土地位置，掌握土地所在城市的性质及其在城市中的具体坐落位置及其周围的土地条件和利用现状，为选择最佳利用方式提供依据
（B）查清土地面积大小、形状、平整情况、地质状况、基础设施状况，为估算建筑费用提供依据
（C）调查土地利用要求，掌握政府对此宗地的规定用途、容积率、覆盖率、建筑高度限制等，为确定建筑物的规模、造型等服务
（D）调查当地居住人的文化层次、收入状况，以便有效利用土地
（E）调查此地块的权利状况，包括弄清权利性质、使用年限、能否续期，以及对转让、出租、抵押等的有关规定等
38.税费主要指建成后不动产的销售的( )等，应根据当前政府的税收政策估算，一般以建成后不动产总价的一定比例计算。
（A）营业税
（B）工商统一税
（C）利率
（D）印花税
（E）契税
39.地价实例调查的资料类型主要包括( )。
（A）土地出让
（B）土地租赁
（C）合作建房
（D）房屋买卖
（E）土地买卖
40.土地分等定级与土地估价的成果，对于( )，都将提供不可缺少的科学依据。
（A）制定政策
（B）制定土地规划
（C）促进土地合理利用
（D）发挥土地效益
（E）加强土地资产管理
41.确定土地分等定级因素、因子的基本原则包括( )。
（A）影响大，对土地分等定级具有重要作用
（B）可获得，保证数据口径的一致性
（C）覆盖面广，对相应类型用地的质量评定有针对性
（D）反映土地质量的差异
（E）能够客观比较因素、因子的影响力大小
42.基准地价的特点有（ ）。
（A）全域性
（B）分用途
（C）无限期
（D）平均性
（E）有限期
43.土地质量即土地的使用价值，其优劣由( )决定。
（A）土地结构
（B）土地功能
（C）土地位置
（D）土地面积
（E）地块的条件
44.影响土地位置优劣的因素主要有（ ）。
（A）交通条件
（B）基础设施
（C）生活环境
（D）土地潜力
（E）人口分布
45.评估国有土地使用权出让价格时，应遵循（ ）等要求。
（A）土地出让拍卖底价评估应采用公开市场价值标准
（B）用成本逼近法评估时，土地取得成本应包括土地使用权出让金
（C）采用两种以上的方法进行评估
（D）估价时点一般为估价作业日期以后某一时点
（E）搜集市场资料时，应注重所选实例的可替代性
46.德尔菲法一般用于（ ）的预测。
（A）长期预测
（B）短期预测
（C）宏观预测
（D）对新产品的投产
（E）微观预测
47.影响不动产价格的行政因素包括（ ）。
（A）土地制度
（B）住房制度
（C）城市规划
（D）城市化进程
（E）土地利用规划
48.用于基准地价评估的房地交易、出租中包含的地价资料包括（ ）。
（A）土地使用权出租资料
（B）房屋出租资料
（C）以地换房资料
（D）企业兼并资料
（E）房屋转让资料
49.土地估价报告的内部审核应坚持合法性准则，其审核的重点主要有( )。
（A）以房地产权属证书和有关证件为合法依据审核估价对象产权
（B）以土地使用管制、城市规划等为合法依据审核估价对象使用方式的合法性
（C）以国家法律法规或有效合同等允许的处分方式为合法依据审核估价对象处分．
（D）以国家及当地政府有关政策规定为合法依据审核估价对象评估过程
（E）以政府颁布的基准地价为评判标准审核估价结果合理性
50.编制路线价修正系数表考虑的因素主要有( )。
（A）商服繁华度
（B）区位条件
（C）土地用途
（D）深度
（E）宽度
情景分析题---为题目类型
甲企业于2000年以划拨方式取得某城市四级地范围内的一宗工业用地，土地面积4000m2，随后投入资金200万元进行厂房建设，厂房总建筑面积2500m2。2003年，由于生产发展的需要，甲企业先后向乙、丙两家银行申请房地产抵押贷款，并分别获得贷款80万元和 100万元，抵押期限均为三年，抵押贷款率均为50%。 已知该城市基准地价成果于2000年公布执行，土地出让金以基准地价为基础核算，按四级工业用地基准地价核算的工业用地出让金标准为200元/m2。另据调查，附近区域与该宗地类似的工业用地在2000年、2004年、2006年成交的土地出让金水平分别为200元/m2、 230元/m2、250元/m2。 根据上述情况，回答以下问题。
51.甲企业在向银行申请抵押贷款时，房地产价格评估值V1可以表达为( )。
（A）V1=土地使用权出让价格+建筑物重置价格-建筑物折旧额-应交纳的土地出让金
（B）V1=土地使用权出让价格+200万元
（C）V1=土地使用权出让价格+建筑物现值-应交纳的土地出让金
（D）V1=土地使用权出让价格+建筑物重置价格×成新度-应交纳的土地出让金
52.在向银行申请抵押贷款的同时，甲企业向保险公司投保，并委托某评估机构进行投保财产价格评估，则评估值V2为( )。
（A）V2=土地使用权出让价格-应交纳的土地出让金+建筑物重置价格×成新度
（B）V2=建筑物重置价格-折旧额
（C）V2=土地使用权出让价格+建筑物重置价格-建筑物已使用年限的折旧额
（D）V2=建筑物重置价格×成新度
53.2006年，由于经营不善，甲企业未能按期偿还贷款而被乙、丙两家银行共同起诉至法院。法院拟对抵押物房地产进行处置。如果以拍卖方式处置，则该房地产可能的拍卖底价为( )万元。
（A）180
（B）280
（C）360
（D）460
54.如果拍卖成功，所需支付的费用有： ①偿还乙、丙银行的贷款； ②缴纳土地使用权出让金； ③甲企业拖欠的职工工资及养老保险等费用； ④处分房地产时发生的相关税费，则按时间先后顺序支付拍卖所得价款最可能的情况是( )。
（A）①④③②
（B）③②①④
（C）②①④③
（D）④②①③
55.如果拍卖成功，需向政府补交的土地出让金总额为( )万元。
（A）80
（B）88
（C）92
（D）100
计算题---为题目类型
57.某工业区土地开发完成后需要通过评估确定出让土地的底价。该开发区土地开发程度已达到“五通一平”(通路、通水、通讯、通电、排水，场地平整)，可供出让的土地面积占开发区总土地面积的80％，土地出让年限为50年。 下面是估价调查所获得的其他资料： 征地补偿资料：该开发区周边地区近3年农作物的年平均亩产值为2000元，根据当地规定，征地时土地补偿费和安置补助费的总和取法律规定的最高值，青苗及地上物补偿费按当地农作物一年的产值计算。 征地过程中发生的相关税费：征地管理费，按照征地费总额的4％征收；耕地占用税，按5元／平方米征收；耕地开垦费，按10元／平方米计收。 土地开发成本及费用：开发区土地开发程度达到“五通一平”的开发费平均为90元／平方米。 假定土地开发周期为1．5年，开发费在开发周期内均匀投入；开发的投资回报率为15％，年贷款利率为8％，土地还原率为6％，50年期工业用地土地市场价格与成本价格的比率为120％，请根据上述资料计算土地单价。
58.某企业于2000年12月31日以出让方式取得了一宗土地使用年限为50年期的国有企业用地，土地总面积为3000平方米，交纳的土地出让金为30元/平方米，该宗地土地开发程度已达到“五通一平”(通路、通电、通水、通讯、排水及场地平整)。 2001年12月31日，该企业因改制需要进行土地价格评估，经调查，该地区土地取得费 (含税费)平均为10万元/亩，“五通一平”土地开发费为8万元/亩，在土地开发期内均匀投入，土地开发周期为一年，银行贷款年利率为5.5%，投资利润率为10%，土地还原率为6%，50年期出让金水平仍保持不变，请测算该宗地于2001年12月31日的单位地价和总地价。
59.某城市有一宗住宅用地，需要评估其土地使用权价格。经调查收集到以下资料： (1)与待估宗地处于同一供需圈、相同用途、相同交易类型的四宗土地交易案例，待估宗地与各交易案例的条件以及各交易案例的区域因素和个别因素修正情况如表15-1所示，其中区域因素和个别因素的修正皆是与案例地块条件相比较，表中修正系数为正数的，表示待估宗地的条件优于交易案例，表中系数为负数的，表示待估宗地条件比交易案例差。 表15-1 侍估土地与比较案例条件及修正系数项目
判断题---为题目类型
60.土地价格是由土地的效用、相对稀缺性和有效需求三者互相作用、互相影响形成的。( )
（A）正确
（B）错误
61.剩余法估价及收益还原法估价中土地收益确定，都是预期收益原则的具体应用。( )
（A）正确
（B）错误
62.运用收益还原法公式测算地价时，未来各年的还原利率应当相等。( )
（A）正确
（B）错误
63.地租理论和生产要素理论分配理论是收益还原法的理论依据。( )
（A）正确
（B）错误
64.采用市场比较法进行地价评估时，如果个别因素中各因子的条件修正系数是在确定因素修正总幅度的基础上进行因子分解后确定的，则应采用因子修订系数加和的方式确定因素修正幅度，进而确定因素条件指数和因素修订系数。( )
（A）正确
（B）错误
65.只要待估宗地所在区域的市场上存在大量交易案例，就可选用市场比较法进行评估。( )
（A）正确
（B）错误
66.采用成本逼近法进行地价评估，其中的土地取得费是指因土地所有权由农民集体所有转为国家所有而发生的费用。( )
（A）正确
（B）错误
67.成本逼近法的基本公式为：土地价格＝土地取得费+土地开发费+利息+利润十土地增值收益。( )
（A）正确
（B）错误
68.成本逼近法以成本累加为途径，而成本高并不一定表明效用和价值高。 ( )
（A）正确
（B）错误
69.土地取得费按该地块被征用前3年平均产值的6～10倍计算。( )
（A）正确
（B）错误
70.土地增值是待估宗地因改变用途或进行土地开发，达到建设用地的某种利用条件而发生的价值增加。( )
（A）正确
（B）错误
71.剩余法估价中，假设之一是预期的房地产租金或房地产价格随市场变化而变化。( )
（A）正确
（B）错误
72.剩余法估价中隐含着这样一个假设：预期的房地产租金或价格将随市场的变化而变化。( )
（A）正确
（B）错误
73.采用剩余法评估地价时，利息的计算应以开发建造过程中的全部预付资本为计算基础。( )
（A）正确
（B）错误
74.一条街道只能设一个路线价。( )
（A）正确
（B）错误
75.路线价估价法计算公式的表现形式是：宗地总价＝路线价×深度百分率×其他条件修正额×宗地面积。( )
（A）正确
（B）错误
76.路线价估价法是可同时对大量宗地进行评估的方法，但是只适用于城市的估价。( )
（A）正确
（B）错误
77.路线价估价法适用于城市商业繁华地区的土地估价。( )
（A）正确
（B）错误
78.各个估价方法得出的试算价格准确且唯一，估价结人员可以任选一个作为最后的估价结果。( )
（A）正确
（B）错误
79.估价师要根据适宜性来判断每一种估价方法是否与其估价目的、用途相配合。( )
（A）正确
（B）错误
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