单选题---为题目类型
1.在特定的房地产上，既有物权又有债权的，应优先保护( )。
（A）债权
（B）物权
（C）二者皆可
（D）二者皆不
2.房地产权利的种类中，属于用益物权的是( )。
（A）所有权
（B）土地承包经营权
（C）抵押权
（D）质权
3.区位因房地产的( )而成了房地产的重要组成部分。
（A）体量庞大
（B）价值量大
（C）不可移动
（D）权益特性
4.房地产中的无形资产属于将房地产按( )进行分类中的一类。
（A）权益状况
（B）用途
（C）立法用语
（D）实物形态
5.公共建筑及综合性建筑通常是按照建筑总高度来划分的，总高度等于或者超过( )层的为高层。
（A）7
（B）8
（C）9
（D）10
6.砖混结构二等房屋的残值率一般为( )。
（A）4％
（B）3％
（C）2％
（D）1％
7.除耕地占用税和( )应按面积和税额标准征收不需要房地产估价提供有关服务外，其他我国现行的房地产税收和与房地产相关的税收都需要房地产估价提供有关服务。
（A）房产税
（B）土地增值税
（C）城镇土地使用税
（D）契税
8.下列关于房产地估价师应遵守的，职业道德的表述中，不正确的有( )。
（A）应做到诚实正直、公正执业
（B）通过努力学习，可以接受部分超过自己专业能力的估价项目
（C）未经委托人的书面许可，不得将委托人的文件资料擅自公开
（D）不得以估价者的身份在非自己估价的估价报告上签字、盖章
9.中国房地产估价师与房地产经纪人学会的主要工作不包括( )。
（A）房地产估价师执业资格考试、注册和继续教育
（B）建立房地产估价机构信用档案
（C）拟定房地产行业相关政策法规
（D）对会员的执业行为进行日常监管
10.开发经营期的起点是( )。
（A）开工日期
（B）取得估价对象的日期
（C）取得待开发土地的日期
（D）开始出售开发完成后的房地产的日期
11.某商场在出让的国有建设用地上时，出让年限为40年，建设期为3年，商场经济寿命60年，则商场经济寿命中晚于土地使用期限的那部分寿命为( )年。
（A）21
（B）23
（C）34
（D）41
12.某宗房地产的年净收益为2万元，购买者的自有资金为6万元，自有资金资本化率10％，抵押贷款常数为8．5％，则该房地产的价格是( )万元。
（A）16．87
（B）20．56
（C）21．68
（D）22．47
13.某宗地面积为5000m2，现状容积率为0．8，土地市场价值为4000元／m2，拟进行改造。批准的规划容积率为5．0，楼面地价为1500元／m2，则理论上应补交地价( )万元。
（A）1250
（B）1750
（C）2050
（D）2150
14.房地产具有供给有限特性，本质上是由( )决定的。
（A）土地总量有限
（B）规划限制
（C）房地产不可移动
（D）价值量大
15.房地产估价是评估房地产的( )。
（A）价格
（B）环境
（C）价值
（D）地理位置
16.在运用( )估价时，不应选取成交价格明显高于市场价格的交易实例作为可比实例，并应对可比实例进行必要的实地查勘。
（A）收益法
（B）市场法
（C）成本法
（D）假设开发法
17.基本完好房的成新率为( )。
（A）十、九成新
（B）九、八成新
（C）八、七成新
（D）七、六成新
18.有一空置写字楼，目前不仅无收益，而且要缴纳房产税等，其收益价格估算可采用( )。
（A）类似写字楼的客观收益
（B）市场比较法
（C）该写字楼的实际收益
（D）无法估算
19.某宗房地产采用市场法、成本法、收益法估价的结果有相当的差异，其最终估价结果应( )。
（A）取三者的平均值
（B）取三者的中间值
（C）任选其中之一
（D）在三者的基础上综合分析决定
20.有一宗前后临街的矩形宗地，总深度27米，前街路线价为2000元／m2，后街路线价为1000元／m2，若按重叠价值法估价，则前街影响深度为( )。
（A）9
（B）13．5
（C）15
（D）18
21.某类房地产1994年至1998年的价格分别为910、1190、1490、1810、2110元／m2，按平均增减量趋势法估计，该类房地产于1999年的价格为( )元／m2。
（A）2390
（B）2410
（C）2430
（D）2450
22.收益法适用的条件是房地产的( )。
（A）收益能够量化
（B）风险能够量化
（C）收益或风险其一可以量化
（D）收益和风险均能量化
23.投资利润率的计算公式是( )。
（A）开发利润／(土地取得成本+开发成本+管理费用)
（B）开发利润／(土地取得成本+开发成本)
（C）开发利润／(土地取得成本+开发成本+投资费用)
（D）开发利润／开发完成后的房地产价值
24.计算利息的单位时间是( )。
（A）计息周期
（B）计息期
（C）计息时间
（D）计息规律
25.运用假设开发法估价的一般步骤不包括( )。
（A）预测后续开发经营期
（B）预测待开发房地产的最高价格
（C）预测开发完成后的价值
（D）预测后续必要支出及应得利润
26.某单位拥有的房地产每年可产生100万元净收益，同时此单位有2000万元资金以5％的年利率存入银行，每年可得到与该宗房地产所产生的净收益等额的收益，则对该单位来说，这宗房地产与( )万元的资金等价。
（A）2000
（B）400
（C）4000
（D）10000
27.某宗房地产的土地面积为1000m2，建筑面积为1400m2，现需拆除重建，估计建筑面积的拆迁费用和残值分别为300元／m2和50元／m2，则该房地产相对于空地的减价额为( )万元。
（A）50
（B）25
（C）30
（D）35
28.下列关于假设开发法的表述中，不正确的是( )。
（A）假设开发法在形式上是评估新开发完成的房地产价格的成本法的倒算法
（B）运用假设开发法可测算开发房地产项目的土地最高价格、预期利润和最高费用
（C）假设开发法适用的对象包括待开发的土地、在建工程和不得改变现状的旧房
（D）假设开发法通常测算的是一次性的价格剩余
29.从某种意义上讲，如果想知道某项政策的措施或事件如何影响房地产价格，应当首先分析将如何影响房地产的( )。
（A）长期趋势
（B）后期利润
（C）权益
（D）供给和需求
30.暂定期内的三级资质房地产估价机构，能承受的业务有( )。
（A）在建工程抵押估价业务
（B）城市房屋拆迁补偿估价业务
（C）该机构执行合伙人所拥有的房地产抵押估价业务
（D）正在使用中的星级宾馆抵押贷款评估业务
31.对房地产土地权益状况的描述，主要说明的内容不包括( )。
（A）他项权利设立情况
（B）房屋所有权状况
（C）出租或占用情况
（D）土地利用现状
32.在长期趋势法中，当房地产价格时间序列的逐期发展速度大致相同时，可以采用( )逆行预测。
（A）数学曲线拟合法
（B）平均增减量法
（C）平均发展速度法
（D）指数修匀法
33.估算估价对象为某个商品房在建工程的后续建设期，通过市场法得到了类似商品房的建设期为36个月，该在建工程的正常建设期为24个月，，则后续建设期为( )个月。
（A）36
（B）24
（C）16
（D）12
34.专业估价由于是专业估价机构和专业估价人员完成，估价结果较客观合理，所以具有证明效力，能使人们信服、认可或接受，说明专业估价( )。
（A）实行有偿服务
（B）要承担法律责任
（C）提供的是专业意见
（D）具有公信力
35.某高层住宅大楼，房地总价值为8000万元，其中建筑物价值占40％。某人拥有其中的一套住宅，房地价值为130万元，该部分的建筑物价值为50万元，则此人占有的土地份额为( )。
（A）1．63％
（B）2．1％
（C）2．3％
（D）2．5％
多选题---为题目类型
36.建筑物的所有权可以分为( )。
（A）区分共有
（B）区分所有
（C）公有
（D）独有
（E）共有
37.房地产所有权可分为单独所有、共有和建筑物区分所有权。共有可分为( )。
（A）按份共有
（B）按权共有
（C）共同共有
（D）共享共有
（E）共用共有
38.下列是收益性房地产的有( )。
（A）农地
（B）写字楼
（C）游乐场
（D）仓库
（E）未开发的土地
39.房地产按开发程度来划分，可以分为( )。
（A）自由的房地产
（B）生地
（C）毛地
（D）熟地
（E）现房
40.房地产的价格单位由( )构成。
（A）套数
（B）货币
（C）平方米
（D）面积
（E）体积
41.实际估价中，估价对象范围的界定包括( )的界定。
（A）实物构成范围
（B）权益范围
（C）空间范围
（D）时间范围
（E）影响范围
42.下列经济活动中，需要评估房地产抵押价值的是( )。
（A）增加抵押贷款
（B）抵押期间对抵押房地产进行动态监测
（C）抵押贷款到期后需继续以该房地产抵押贷款
（D）处置抵押房地产
（E）租赁抵押房地产
43.估价报告中合理且有依据地说明估价假设，其主要作用在于( )。
（A）体现估价师的专业胜任能力
（B）反映估价师的职业道德
（C）保护估价师和估价机构
（D）保护估价报告使用人
（E）规避估价风险
44.一宗房地产的权益包括( )。
（A）额外的利益或好处
（B）该房地产权利受房地产权利以外因素的限制情况
（C）拥有的房地产权利
（D）该房地产所在地区的声誉
（E）该房地产权利受其他房地产权利的限制情况
45.不属于房地产价格外部影响因素的是( )。
（A）人口因素
（B）权益因素
（C）经济因素
（D）区位因素
（E）社会因素
46.影响房地产价格的社会因素主要有( )。
（A）政治安定状况
（B）社会治安状况
（C）房地产投资
（D）房地产投机
（E）城市化
47.下列属于报酬率求取方法的是( )。
（A）累加法
（B）功能法
（C）市场提取法
（D）投资报酬率排序插人法
（E）均衡法
48.征收集体土地下的土地取得成本中，征地补偿安置费用包括( )。
（A）土地补偿费
（B）安置补助费
（C）地上附着物和青苗的补偿费
（D）土地使用权出让金等土地有偿使用费用
（E）安排被征地农民的社会保障费用
49.运用路线价法估价的步骤包括( )。
（A）调查评估路线价
（B）计算临街土地的价值
（C）求取可比实例价格
（D）划分路线价区段
（E）交易情况修正
50.选取可比实例时，应符合的要求包括( )等。
（A）可比实例与估价对象所处的地区必须相同
（B）可比实例的交易类型与估价目的吻合
（C）可比实例的规模与估价对象的规模相当
（D）可比实例的成交价格是正常价格或可修正为正常价格
（E）可比实例大类用途与估价对象的大类用途相同
判断题---为题目类型
51.抵押价值是在抵押期间的某一时点，债务人不履行到期债务或者发生当事人约定的实现抵押权的情形时，抵押房地产拍卖、变卖最可能所得的价款扣除法定优先受偿款后的余额。( )
（A）正确
（B）错误
52.市场法的估价结果普遍高于收益法的估价结果，说明房地产价格有一定的泡沫。 ( )
（A）正确
（B）错误
53.在评估投资价值时，采用的折现率是某个特定投资者所要求的，它应高于与该房地产风险程度相对应的社会一般报酬率。 ( )
（A）正确
（B）错误
54.对于房地产开发用地而言，从某个特定投资者角度评估出的投资价值，一般大于市场价值。 ( )
（A）正确
（B）错误
55.某一地带有铁路，则铁路一定是增值因素。 ( )
（A）正确
（B）错误
56.低价格房地产政策，并不意味着造成房地产价格的绝对水平降低。 ( )
（A）正确
（B）错误
57.一般地说，凡是面积过于狭小而不利于经济使用的土地，在任何情况下单位价格都较低。( )
（A）正确
（B）错误
58.某一地区的人口机械增长率是该地区一年内人口因出生和死亡因素的消长，导致的该地区人口增减的相对数与其同期年平均总人数之比。 ( )
（A）正确
（B）错误
59.低价格房地产政策，并不意味着造成房地产价格的绝对水平降低。 ( )
（A）正确
（B）错误
60.中国目前的统计口径中，房地产价格变动没有纳入居民消费价格指数。 ( )
（A）正确
（B）错误
61.一般来说，国内生产总值的增长会形成较多供给，引起房地产价格下降。 ( )
（A）正确
（B）错误
62.房地产是指土地以及建筑物等土地定着物，是实物、权益和区位三者的结合体。 ( )
（A）正确
（B）错误
63.房地产的独一无二性使房地产之间不可能有替代。 ( )
（A）正确
（B）错误
64.如果为房地产买卖、抵押目的评估有租约限制的房地产价值，可以不考虑租赁合同约定的租金与市场租金差异的影响。 ( )
（A）正确
（B）错误
65.对于有租约限制的房地产，如果是为城市房屋征收补偿为目的进行估价的，不必考虑房屋租约的影响，应视为无租约限制的房屋进行估价。 ( )
（A）正确
（B）错误
计算题---为题目类型
66.某公司5年前与一办公楼所有权人签订了租赁合同，租用其中1000m2的面积，约定租赁期限为20年。第一年租金为24万，以后每年租金在上一年的基础上增加17万元，从第8年开始，租金保持固定不变。现市场上类似办公楼的月租金为30元／m2，假设折现率为10％。 问题： 请计算出目前该承租人权益价值。
67.某宗拟出让的熟地面积为10000m2，适宜建造商务公寓或宾馆，容积率为5，出让年限为40年，约定不可续期。预计取得土地后建成毛坯房需2年时间，市场上类似建筑物的建筑安装工程费为1100元／m2，专业费用为建筑安装工程费的6％，管理费为建筑安装工程费和专业费用之和的3％，上述三项费用第一年投入60％，第二年投入40％，在各年内均匀投入；毛坯房建成时的销售价格为8000元／m2，由毛坯房装修成精装修需半年时间，装修及其专业费用，管理费用等为800元／m2，精装修公寓售价为10000元／m2。公寓装修完成时，一次性购置相关设施设备后，可作为宾馆投入正常经营，购置设备费用为200元／m2；设计宾馆正常经营的年净收入为5100万元，报酬率为10％。同类房地产开发项目的销售费用和销售税费分别为售价的3％和6％，销售费用在毛坯房、精装修公寓或宾馆建成前半年内均匀投入，销售于建成时即售完，购买土地的契税为地价的4％，折现率为12％。 问题： 请根据上述资料比较不同开发方式下的土地价值大小，并判断该宗土地的合理价值。
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