问答题---为题目类型
张某拟购买李某拥有产权的一套住宅，但该住宅已事先由李某出租，租约距期满尚余两年时间。如果双方约定租约在住宅成交时同时转移给张某处置，则在正常情况下应如何思考下列问题：
1.如果张某购房的目的是投资，并拟将购入的住宅用于出租，则现阶段租约将对张某确定该住宅的买入价产生什么影响?
2.如果张某购房的目的是自住，并希望立即入住，则现有租约将对张某确定该住宅的买入价产生什么影响?
3.该住宅的最终成交价格是否会由张某所确定的买入价决定?为什么?
某新建商业房地产出租经营，欲评估其转让价格。现选择了三个经营规模不同的类似出租商业房地产作为可比实例，测算估价对象房地产的净收益。已知每个可比实例在估价时点前连续三年的平均年净收益分别为280万元、300万元和350万元；依据最高最佳使用原则选取了350万元作为估价对象房地产的年净收益。 【问题】
5.这样的做法有哪些错误?
6.若估价对象的年净收益保持不变，具体可采用哪些方法求取估价对象的年净收益?
8.某饮料厂位于某市的商业中心，所处地段在城市规划中的功能分区是商业用地。为了集约利用土地，该饮料厂将迁往城乡结合部重新建厂，欲将其全部房地产售予某食品有限公司，要求评估其房地产的市场价格。估价人员拟采用房产、地产分别估价的技术路线，即：首先采用重置成本法评估旧有建筑物的价值，然后运用成本法评估土地的价格，最后将建筑物的价格加上土地的价格，从而得出估价对象房地产的总价格。 【问题】 你认为这样做合适吗?为什么?
单选题---为题目类型
甲公司于2008年以出让方式取得一宗商业用地使用权，开发建设商业楼。商业楼分为A、B座，规划总建筑面积分剐为66000m2、69000m2。总层数为地上4层、地下1层，2010年6月该商业楼通过竣工验收并备案。其中A座总建筑面积为65000m2，地下1层出租给乙公司经营超市，租赁期限为15年，租金为2．10元／(m2.天)；地上一至四层出租给丙公司经营商场，租赁期限为10年，租金为2．50元／(m2.天)；B座总建筑面积为67500m2，办理了销售许可证，其中8000m2已售出，该项目工程款总金额为40500万元，施工方按合同约定支付了工程款5％的质量保证金，截至目前已付工程款93％；现因融资需要，甲公司拟以该商业楼申请抵押贷款。
9.A、B座合计抵押建筑面积为( )m2。
（A）124500
（B）127000
（C）132500
（D）135000
10.据调查，该商业楼A座地下1层的客观租金水平为2．0元／(m2.天)，地上一至四层的客观租金水平为3．0元／(m2.天)，则用收益法测算该商业楼A座抵押价值时，关于租金取值的说法，正确的是( )。
（A）租约期内和租约期外都取客观租金
（B）根据谨慎原则，租约期内取租约租金，租约期外取租约租金和客观租金中较低者
（C）根据谨慎原则，租约期内和租约期外均取租约租金和客观租金中较低者
（D）租约期内取租约租金，租约期外取客观租金
11.该商业楼抵押价值评估中法定优先受偿款应为( )万元。
（A）810
（B）132025
（C）2835
（D）4860
某商品住宅开发项目，征收土地面积5000m2，其中建设用地面积4500m2，代征地面积500m2，规划建筑面积15000m2。甲房地产开发公司(以下简称甲公司)于2008年10月18日以出让方式取得该项目用地，支付了地价款和3％的契税，取得了国有土地使用证。至2009年10月18日，该项目已投入70％的建设资金，完成了主体结构，预计1年后可全部竣工。甲公司拟以该在建工程申请抵押贷款，委托乙房地产估价机构评估其于2009年10月18日的抵押价值。经调查，目前该区域同类商品住宅的平均售价为6650元／m2，且按每月1％递增；平均投资利润率为8％，贷款年利率为7．47％，折现率为10％。
13.下列关于在建工程抵押的表述中，正确的是( )。
（A）在建工程只有当已投入的建设资金超过总投资的35％时才可以设定抵押
（B）在建工程只有当主体工程结构封顶时才可以设定抵押
（C）在建工程抵押权实现时，设定抵押权后新增建设的部分不能处置
（D）在建工程抵押权实现时，优先受偿顺序为购房款、建筑工程款、银行债权
14.若采用成本法和假设开发法中的传统方法对该在建工程进行估价，下列关于投资利润率选取的表述中，正确的是( )。
（A）成本法和假设开发法采用的投资利润率相同
（B）成本法采用的投资利润率高于假设开发法的投资利润率
（C）成本法采用的投资利润率低于假设开发法的投资利润率
（D）成本法和假设开发法采用的投资利润率不可比较
15.采用成本法估价时，土地部分以基准地价修正法计算的单价为2300元／m2，则土地总价为( )万元。
（A）1035．0
（B）1066．1
（C）1150．0
（D）1184．5
16.采用假设开发法中的现金流量折现法估价时，开发完成后的房地产价值在估价时点为( )万元。
（A）9734．2
（B）10218．3
（C）10407．5
（D）10458．8
某市土地管理部门挂牌整体出让一宗土地面积为50万m2的住宅用地。某房地产开发公司拟取得该宗土地。出让文件规定可以分期开发，该开发公司拟用滚动开发的模式进行房地产开发，具体计划如下：
18.房地产估价师确定现金流量折现法技术路线时，正确的做法是( )。
（A）对三期开发的土地分别估价，将各期净现金流量分别折现至当期开发活动起始点
（B）对该宗地整体估价，将各期净现金流量分别折现至各期开发活动起始点
（C）对该宗地整体估价，将各年净现金流量折现至整个开发活动起始点
（D）对该宗地整体估价，对各期开发投资分别计息至各期开发活动结束点
19.在确定开发完成后的房地产价值时，应采用( )。
（A）目前住宅市场价格
（B）未来住宅市场价格，折现至估价时点
（C）各期开始销售时的市场价格，分别折现至估价时点
（D）各期各年销售时的平均市场价格，分别折现至估价时点
20.在确定开发成本时，应采用( )。
（A）该开发公司测算的开发成本
（B）现时的客观开发成本
（C）各期销售时的客观开发成本
（D）各期开发时的客观开发成本
指错题---为题目类型
22. 致委托估价方函(略) ××别墅房地产估价结果报告(略) ××别墅房地产估价技术报告 一、委托估价方 ××市恒通房地产开发公司 二、受理估价方 ××市房地产估价事务所 三、估价目的 为恒通房地产开发公司对××别墅项目按现状整体转让进行估价 四、估价时点 2008年4月15日 五、估价对象概况 (一)××市概况(略) (二)××别墅项目概况 1．土地情况 (1)土地使用权性质：出让土地使用权，2005年1月6日取得国有土地使用权证。 (2)土地总面积70000m2。 (3)用途：别墅及配套设施。 (4)108栋别墅，建筑总面积35285m2。 其中：一期工程建设33栋别墅，建筑面积10378m2。 2．地上物情况 该别墅项目开发分为一、二两期，户型有A、B、C、D四型，款式达数十种，主要为2层砖混结构。目前一期工程33栋中已有24栋完成全部工程，建筑面积7548m2，另有9栋尚未完工，但主体结构已完，装修设备未完，建筑面积2830m2。建筑材料及设备(略)。 六、估价采用的方法和步骤 (一)采用的估价方法为：市场比较法、成本法和假设开发法。 (二)分析、比较用上述估价方法求出的结果，然后进行综合处理，最终求得该别墅项目按现状整体转让的价格。 七、估价过程 (一)方法一：房地分别估价 1．土地估价：采用成本法与市场比较法两种方法进行估价，综合平均得出土地评估价格。 (1)利用成本法进行土地估价 计算公式：土地价格=取得土地费用+土地开发费用+土地使用权出让金 根据估价人员实地勘察，在估价时点，城市边缘某宗地实际取得土地费用为每平方米396元，土地开发费用为每平方米158元，土地使用权出让金为每平方米2770元。以上三项合计为每平方米3324元。 (2)利用市场比较法进行土地估价根据测算，下述三个交易实例修正后的价格比较接近(见表1、表2)，故采用算术平均综合出一个价格作为结果： 比准价格=(3410+3474+3230)／3=3371(元／m2) 成本法与市场比较法的结果相近，故取算术平均值得出： 土地单价=(3324+3371)／2≈3348(元／m2) (3)土地估价综合结果 土地总价=土地单价×土地总面积=3348×70000=234360000(元)=23436(万元) 2．别墅建筑物估价 别墅建筑物估价采用成本法，以该类别墅的建筑物及相关费用为基础，加上正常的利税，求取该别墅建筑物的重新建筑成本。 (1)据测算别墅建筑物的重新建筑成本为3428元／m2，包含建筑费(含结构、装修、设备、红线内外市政费)、专业费8％、年利率15％、利润率20％、销售税费10％。 (2)根据建设情况分别求出已完工别墅和未完工别墅的建筑物重新建造成本。 108栋别墅建筑物全部完工后的评估价格为3428×35285≈120957000(元)=12095．7(万元)。 根据委托估价方提供的资料和估价人员现场勘察，确定未完工的9栋别墅建筑物重新建造成本为已完工建筑物成本的50％，则未完工别墅建筑物的重新建造成本为3428×50％=1714(元／m2)。 (3)现有别墅建筑物价格： 3428×7548+1714×2830=30725100(元)=3072．51(万元) 3．别墅现有房地产价格 23436+3072．51=26508．51(万元) (二)方法二：别墅项目整体估价 根据假设开发法的思路，先运用市场比较法求取本项目完工后的总楼价，再扣减销售中发生的税费及建筑物未完工部分的价格，便可求得别墅区现有房地产总价格。 1．别墅总楼价 市场研究分析(略) 据掌握的市场资料，经综合分析，确定估价对象平均售价为11200元／m2，则本项目完工后的总楼价为11200×35285=395192000(元)=39519．2(万元)。 2．销售税费(含买卖手续费，代理及广告费，营业税及附加所得税等)为项目完工后总楼价的10％，则39519．2×10％=3951．9(万元)。 3．建筑物未完工部分的价格－全部完工后别墅建筑物总价格－现有别墅建筑物价格=12095．7－3072．51=9023．19(万元)。 4．别墅现有房地产价格=39519．2－3951．9－9023．19=26544．11(万元)。 八、估价结论 以上两种估价思路的估价结果如表3。
改错题---为题目类型
23. H办公用房建于2005年，为4层钢筋混凝土框架结构，建筑面积2310m2，建筑密度为60％，用地为2004年通过出让国有土地使用权取得，使用期限40年。2010年因抵押贷款，对该房地产进行评估。采用成本法，其计算过程如下。 1．土地价格估算 根据有关资料，考虑估价对象用地性质、土地等级、地段位置等，确定估价对象用地楼面地价为1200元／m2。 则土地价格为：1200×2310×60％=1663200(元)≈166．3(万元) 2．建筑物价格计算 按照本市2010年同类钢筋混凝土框架结构建筑物重置价格为2175元／m2。 该工程建设期为1年，假设资金分期均匀投入，年贷款利息率为5．85％，开发商利润率20％，则利息为： 2175×0．5×5．85％≈63．6(元／m2) 开发商利润为：2175×20％=435(元／m2) 钢筋混凝土框架结构使用年限为60年，残值率为2％，已使用5年，根据定率折旧法公式，其成新率为： [1－(1－2％)×5／60]×100％=92％ 建筑物现值为： (2175+63．6+435)×92％×2310=5681934．72(元)≈568．2(万元) 3．估价结果确定 166．3+568．2=734．5(万元)。
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