单选题---为题目类型
1.下列( )不属于投资的特性。
（A）投资是一种经济行为
（B）投资具有时间性
（C）投资具有确定性
（D）投资以赚取未来价值为目标
2.企业投资的目的更注重( )。
（A）社会效益
（B）环境效益
（C）经济效益
（D）生态效益
3.下列风险中，不属于系统风险的是( )。
（A）通货膨胀风险
（B）市场供求风险
（C）购买力风险
（D）比较风险
4.在房地产产品生产过程中，承担开发建设用地规划方案设计、建筑设计等项工作的，一般是( )。
（A）建筑师
（B）结构工程师
（C）设备工程师
（D）监理工程师
5.在国际上，银行一般要求流动比率维持在( )以上。
（A）80％
（B）100％
（C）150％
（D）200％
6.下列物业中，属于特殊物业的是( )。
（A）在建工程
（B）车站
（C）写字楼
（D）科技产业园区
7.对收益性房地产的经济寿命是指在正常运营状态下，( )的持续时间。
（A）收益为零
（B）产生的收益超过其使用成本
（C）净收益大于零
（D）收益率小于基准收益率
8.某市2008年存量商品住宅的吸纳率为50％，该市同期存量商品住宅的吸纳周期是( )。
（A）半个月
（B）2个月
（C）半年
（D）2年
9.房地产投资中与时间和时机选择相关的项目风险属于( )。
（A）时间风险
（B）持有期风险
（C）通货膨胀风险
（D）周期风险
10.投资组合理论认为，把适当的投资项目组合起来，可以( )。
（A）提高投资收益
（B）降低系统风险
（C）降低个别风险
（D）使投资毫无风险
11.下列关于企业利润和收入的表达中，不正确的是( )。
（A）企业利润可分为经营利润、利润总额、税后利润和可分配利润四个层次
（B）销售收入=土地转让收入+商品房销售收入+配套设施销售收入
（C）经营收入=销售收入+出租收入+自营收入
（D）可供分配利润=税后收入一未分配利润
12.下列融资渠道中，属于公众市场债务融资渠道的是( )。
（A）抵押贷款支持证券
（B）退休基金
（C）保险公司
（D）银行类金融机构
13.下列关于房地产市场自然周期与投资周期关系的表述中，正确的是( )。
（A）自然周期与投资周期同步变化
（B）投资周期在第一阶段和第三阶段滞后于自然周期
（C）投资周期在第一阶段和第二阶段初期滞后于自然周期
（D）投资周期在第三阶段和第四阶段滞后于自然周期
14.下列关于房地产泡沫的表述中，错误的是( )。
（A）市场参与者的投机需求是房地产泡沫产生的直接诱因
（B）可以用市场价格背离实际价值的程度来度量房地产泡沫
（C）房地产泡沫产生的基础是土地有限性和稀缺性
（D）金融机构压缩房地产信贷会加剧房地产价格上涨和促使泡沫形成
15.2011年末，某市住房总量为5000万m2，其中经济适用住房400万m2，商品住房3750万m2，同期住房空置量为750万m2，其中经济适用住房空置量为50万m2，商品住房空置量为450万m2。则该市2011年末的商品住房空置率是( )。
（A）9％
（B）12％
（C）15％
（D）20％
16.2010年某市可供租售房屋面积3000万m2，其中可供销售的住宅面积为1800万m2，可供出租的住宅面积为450万m2；当年销售和出租的房屋总面积为2750万m2，其中销售的住宅面积为1680万m2，出租的住宅面积为320万m2。该市2010年住宅市场吸纳率为( )。
（A）71．11％
（B）88．89％
（C）91．67％
（D）93．33％
17.投资者参与房地产市场投资的不同目的和方式，分析不同投资目的或方式之间的比例关系及其动态变化的是( )。
（A）供求结构
（B）投资结构
（C）产品结构
（D）区域结构
18.将存量房屋市场分为租赁、转让、抵押等市场的划分方式是( )。
（A）按照房地产的用途和等级划分的
（B）按照房地产的交易方式划分的
（C）按照地域范围划分的
（D）按照房地产购买者目的划分的
19.公寓内的租客希望获得洗衣服务，那就可以通过增加自助洗衣房、提供出租洗衣设备来解决这一问题，按照租客的意愿及时调整房地产的使用功能。这是房地产投资的( )特性。
（A）区位选择异常重要
（B）投资价值难以判断因而易产生资本价值风险
（C）需要适时的更新改造投资
（D）存在效益外溢和转移
20.进行场地平整、道路、给水、排水、供电、供热、通信等工程所完成的投资，属于( )。
（A）生产性投资
（B）土地开发投资
（C）公益投资
（D）商品房建设投资
21.政府解决低收入家庭住房困难的主要渠道是提供( )。
（A）商品住房
（B）限价商品住房
（C）经济适用住房
（D）廉租住房
22.某宗以房产为主的房地产评估价格为1200万元人民币，根据国家关于估价收费标准的一般规定，该房地产估价最高收费额为( )万元。
（A）1．80
（B）2．80
（C）3．05
（D）5．00
23.( )，是把金融机构所持有的个人住房抵押贷款债权转化为可供投资者持有的住房抵押支持证券，以达到筹措资金、分散房地产金融风险等目的。
（A）投资房地产投资信托基金
（B）住房抵押贷款证券化
（C）投资房地产企业股票
（D）房地产抵押担保
24.某投资市场的平均收益率为15％，银行贷款利率为5．6％，国债收益率为4．5％，房地产投资市场的风险相关系数为0．5。那么，当前房地产投资的折现率为( )。
（A）10．3％
（B）7．17％
（C）9．75％
（D）8．59％
25.某房地产开发用地，其土地面积为10000平米，土地使用条件与规划限制所规定的容积率为1．2，楼面地价为1500元每平米。后经规划调整，容积率提高到1．6，楼面地价不变，则该房地产开发用地因容积率提高需补地价( )万元。
（A）375
（B）450
（C）500
（D）600
26.( )是政府调控房地产市场的主要对象。
（A）市场经济
（B）房地产价格
（C）社会经济
（D）住房业市场
27.房地产开发项目盈亏平衡分析包括( )。
（A）多因素临界点组合
（B）最低运营费用比率
（C）最低购买价格
（D）最高租售数量分析
28.某房地产开发项目，经过测算得出如下数据：如果市场前景好将产生5680万元净现值；如果市场状况一般将产生2450万元净现值；如果市场前景不好，则将产生3680万元净现值，经分析市场前景为：好的概率为45％；一般概率为35％；不好的概率为20％。则该项目的期望值为( )万元。
（A）2677．50
（B）3680．60
（C）4003．50
（D）5356．80
29.已知某房地产投资项目的购买投资为5000万元，流动资金为500万元，投资者的权益资本为2000万元，经营期内年平均利润总额为700万元，年平均税后利润为500万元，则项目的资本金利润率为( )。
（A）10．0％
（B）14．0％
（C）25．0％
（D）35．0％
30.某房地产投资项目的名义收益率为16％，计算后得到该项目的实际收益率为12％，银行的贷款利率为5．44％，则在该项目的计算期内，年平均通货膨胀率是( )。
（A）3．57％
（B）4．00％
（C）6．56％
（D）10．56％
31.对于同一个房地产投资方案，其动态投资回收期(Pb)与静态投资回收期(Pb')的关系是( )。
（A）Pb＜Pb'
（B）Pb≤Pb'
（C）Pb=Pb'
（D）Pb＞Pb'
32.下列影响房地产运行环境的因素中，属于经济环境因素的是( )。
（A）城市或区域产业结构与布局
（B）人口数量和结构
（C）土地资源状况
（D）建筑技术进步
33.某写字楼的建筑面积为8万m2，可出租面积系数为80％，公用建筑面积系数为15％，则该写字楼出租单元内建筑面积是( )万m2。
（A）5．2
（B）6．4
（C）6．8
（D）7．6
34.某房地产开发商向银行贷款200万元，期限为3年，年利率为8％，若该笔贷款的还款方式为期间按季度付息、到期后一次偿还本金，则开发商为该笔贷款的利息总额是( )万元。
（A）480
（B）500
（C）540
（D）560
35.应当自工程竣工验收合格之日起15日内，将建设工程竣工验收报告和规划，公安、消防、环保等部门出具的认可文件或者准许使用文件报建设行政主管部门或者其他有关部门备案的单位是( )。
（A）承包商
（B）监理单位
（C）开发商
（D）施工单位
多选题---为题目类型
36.从宏观上说，在进行房地产市场结构分析时，通常应分析( )。
（A）物理结构
（B）区域结构
（C）产品结构
（D）供求结构
（E）总量结构
37.关于某特定商品市场规模的说法，正确的有( )。
（A）有效市场大于服务市场
（B）服务市场大于潜在市场
（C）潜在市场大于有效市场
（D）渗透市场大于有效市场
（E）服务市场大于渗透市场
38.衡量房地产泡沫常用的指标有( )。
（A）房价收入比
（B）租金售价比
（C）实际价格与理论价格之比
（D）房地产供求比
（E）房地产价格指数与居民消费价格指数之比
39.房地产开发企业申领《建设工程施工许可证》应具备的条件包括( )。
（A）建设工程用地批准手续已经办理
（B）建设工期不足一年的，到位资金原则上不少于工程合同价的30％
（C）已按规定办理了工程安全监督手续
（D）已按规定确定了施工企业
（E）施工图设计文件已按规定进行了审查
40.房地产市场供给的特点主要有( )。
（A）具有竞争的完全性和充分性
（B）具有高度的适应性
（C）具有高度的垄断性
（D）市场供给具异质性
（E）市场供给在短期缺乏弹性
41.风险辨识常用方法包括( )等。
（A）专家调查法
（B）解析方法
（C）故障树分析法
（D）幕景分析法
（E）蒙特卡洛法
42.宏观经济周期循环的阶段有( )。
（A）繁荣
（B）衰退
（C）萧条
（D）复苏
（E）重生
43.按消费者对产品两种属性的重视程度进行划分，形成不同偏好的细分市场的模式是( )。
（A）同质偏好市场
（B）分散偏好市场
（C）个别偏好市场
（D）集群偏好市场
（E）弥隙市场
44.房地产投资项目互斥方案在进行经济比选时应遵循的准则有( )。
（A）备选方案差异原则
（B）备选方案独立原则
（C）最低可接受收益率原则
（D）不行动原则
（E）备选方案关联性原则
45.房地产投资信托基金按其投资业务和信托性质韵不同可以分为不同类型。按投资业务的不同，房地产投资信托基金可以分为( )。
（A）权益型房地产投资信托基金
（B）债务型房地产投资信托基金
（C）抵押型房地产投资信托基金
（D）混合型房地产投资信托基金
（E）权利型房地产投资信托基金
46.影响工程进度的因素很多，需要特别重视的因素包括( )。
（A）材料、设备的供应情况
（B）设计变更
（C）劳动力的安排情况
（D）气象条件
（E）监理施工情况
47.在下列房地产定价方法中，属于竞争导向的房地产定价方法是( )。
（A）随行就市定价法
（B）认知价值定价法
（C）领导定价法
（D）挑战定价法
（E）目标定价法
48.以出让方式取得城市熟地的土地使用权时，土地使用权出让的地价款包括( )。
（A）建筑安装工程费
（B）国有土地使用权出让金
（C）土地开发成本
（D）公共配套设施建设费
（E）土地增值收益
49.净租的形式一般有以下( )方式。
（A）租户仅按比例分摊与物业有关的税项
（B）租户要按比例分摊与物业有关的税项和保险费
（C）所有的经营费用都应由业主从其所收取的租金中全额支付
（D）所有的经营费用都由租户直接支付，而业主一般只负责建筑物结构部分的维修费用
（E）由租户负责支付建筑物结构部分的维修费用
50.某笔房地产开发贷款的综合风险度与( )直接相关。
（A）贷款担保方式
（B）企业信用等级
（C）自有资金数量
（D）项目风险等级
（E）贷款期限
判断题---为题目类型
51.房地产可以脱离周围的环境而单独存在。 ( )
（A）正确
（B）错误
52.市场利率的多变性直接取决于资本借贷的供求对比变化。 ( )
（A）正确
（B）错误
53.商业物业的租金水平取决于其所处的地段，与投资者管理商业物业的能力无关。 ( )
（A）正确
（B）错误
54.有关研究成果表明，房地产投资能有效抵消通胀，尤其是非预期通货膨胀的影响。 ( )
（A）正确
（B）错误
55.一般来说，标准差越小，各种可能收益的分布就越集中，投资风险也就越小。反之，标准差越大，各种可能收益的分布就越分散，风险就越大。 ( )
（A）正确
（B）错误
56.当房地产市场自然周期处在谷底并开始向第一阶段运动时，很少有资本向存量房地产投资，更没有资本投入新项目的开发建设。 ( )
（A）正确
（B）错误
57.零售商业物业的基础租金是业主获取的、与租户经营业绩相关的一个最低收入。 ( )
（A）正确
（B）错误
58.开发建设投资是指房地产开发项目建成时，按照国家有关财务和会计制度，转入房地产产品的开发产品成本。 ( )
（A）正确
（B）错误
59.建设阶段是指项目从申请开工到竣工验收所经过的过程。 ( )
（A）正确
（B）错误
60.可行性研究中的调查研究中，主要从市场调查、资源调查、人力调查三方面进行。 ( )
（A）正确
（B）错误
61.对已设定抵押的房屋期权，在抵押期内，开发商可以有条件地进行预售。 ( )
（A）正确
（B）错误
62.不论投资的风险是高还是低，只要同样投资的期望收益相同，那么无论选择何种投资途径都是合理的。 ( )
（A）正确
（B）错误
63.写字楼同样大小的面积，在不同的建筑物内其使用的有效性可能是一样的。 ( )
（A）正确
（B）错误
64.我国房地产企业权益资本规模过小，不利于房地产业的健康发展和系统性金融风险的防范。( )
（A）正确
（B）错误
65.无论是权益融资还是债务融资，资金融出方都要承担项目的投资风险。 ( )
（A）正确
（B）错误
计算题---为题目类型
66.某房地产开发商以5000万元的价格获得了一宗占地面积为4000m2的土地50年的使用权，建筑容积率为5．5，建筑覆盖率为60％，楼高14层，1至4层建筑面积均相等，5至14层为塔楼(均为标准层)，建造费用为3500元／m2，专业人员费用为建造费用预算的8％，其他工程费为460万元，管理费用为土地费用、建造费用、专业人员费用和其他工程费之和的3．5％，市场推广费、销售代理费和销售税费分别为销售收入的0．5％、3．0％和6．5％，预计建成后售价为12000元／m2。项目开发周期为3年，建设期为2年，土地费用于开始一次投入，建造费用、专业人员费用、其他工程费和管理费用在建设期内均匀投入；年贷款利率为12％，按季度计息，融资费用为贷款利息的10％。 【问题】 问项目总建筑面积、标准层每层建筑面积和开发商可获得的成本利润率与销售利润率分别是多少?
67.某开发商以6000万元购置了一宗商住用地50年的使用权。该宗地的规划建设用地面积为4500m2，容积率为7．5，建筑覆盖率为65％，建筑层数共20层，从地下2层至地上3层建筑面职均相等。地下2层中，地下1层为车库，有供出售的95个车位，地下2层为人防和技术设备用房(不可出售)；地上3层裙房为用于出租的商业用房，地上4～18层为用于出售的标准层住宅。预计项目的开发周期为3．5年(其中准备期为12个月，建设周期为24个月，销售期为6个月)；专业人员费用和管理费用分别为建造成本的8％和5％；地价款在项目开发期初一次投入，建造成本为3500元／m2，专业人员费用和管理费用在建设期内均匀投入；该项目建成后，住宅的市场售价为8000元／m2，商业用房年净租金收入为2000元／m2，停车位售价为12万元／个；销售费用和销售税金分别为总销售收入的2．5％和6．0％。开发建设贷款利率为7．5％，同档次商业用房的净租金收入乘数(年净租金收入与物业资本价值之比)为5．5。 【问题】 试计算该项目的开发商成本利润率。
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