单选题---为题目类型
1.关于征收和征用，下列说法正确的是( )。
（A）征收的实质主要是所有权的改变，不存在返还的问题
（B）征用的实质只是使用权的改变，被征用的房地产使用后，应当返还被征用人，可以不予补偿
（C）征用的实质是一种临时使用房地产的行为
（D）征收是无偿的，征用是有偿的
2.估价上的折旧注重的是( )。
（A）原始取得价值的减价修正
（B）原始取得价值的分摊、补偿与回收
（C）重置价值的摊销与回收
（D）资产市场价值的真实减损
3.( )是房地产估价的基本原则。
（A）最高最佳原则
（B）独立、客观、公正
（C）估价时点原则
（D）合法原则
4.房地产的( )特性，是房地产有别于其他财产的主要之处。
（A）不可移动
（B）供给有限
（C）价值量大
（D）用途多样
5.房地产具有保值增值特性，真正的房地产自然增值是由于( )引起的。
（A）装饰装修改造
（B）通货膨胀
（C）需求增加导致稀缺性增加
（D）改进物业管理
6.下列不属于房地产价格与一般物品价格相同之处的是( )。
（A）都是价格用货币来表示
（B）都有波动，受供求因素的影响
（C）都是按质论价
（D）都受区位因素的影响
7.房地产之所以能够以价格进行衡量，是因为具有( )。、
（A）供给、需求、利用状况
（B）价值、使用价值、供求
（C）有用性、稀缺性、有效需求
（D）权利、租金、利率
8.成交价格围绕着( )而上下波动。
（A）市场价格
（B）理论价格
（C）清算价格
（D）原始价格
9.甲乙两宗土地，甲单价为900元／m2，乙单价为600元／m2，其他条件完全相同，如果甲地的容积率为6，乙地的容积率为3，则作为一个理性的房地产开发商会选择购买( )。
（A）甲
（B）乙
（C）甲、乙一样
（D）无法判断
10.用距离来评价某宗房地产的交通便捷程度时，一般不宜采用的距离是( )。
（A）空间直线距离
（B）交通路线距离
（C）交通时间距离
（D）经济距离
11.在影响房地产价格的各种因素中，房地产投机属于( )。
（A）社会因素
（B）环境因素
（C）人口因素
（D）行政因素
12.房地产估价的合法原则是针对( )来讲的。
（A）估价机构
（B）估价人员
（C）估价对象
（D）估价方法
13.受腐蚀的砖木二等生产用房的耐用年限是( )。
（A）30年
（B）20年
（C）10年
（D）40年
14.因技术革新、设计优化等导致建筑物变得落伍陈旧而引起的减价，属于( )。
（A）自然折旧
（B）物质折旧
（C）功能折旧
（D）经济折旧
15.在某商业街深度30．48m(100ft)，临街宽度20m的矩形土地，总价为1200万元。根据“四三二一法则”，与其相邻、临街深度为45．72m(150ft)、临街宽度20m的矩形土地的总价为( )万元。
（A）1504
（B）1404
（C）1304
（D）1204
16.某块土地总面积为200m2，建筑物的各层面积相同，共10层，其建筑密度为60％，则总建筑面积为( )m2。
（A）1200
（B）120
（C）3333
（D）333．3
17.成本法的本质是以房地产的( )为导向求取房地产的价值。
（A）建筑规模
（B）基础成本
（C）重新开发成本
（D）建后利润
18.对于同一估价对象和同一估价时点，下列价值类型中，评估价值最大的一般是( )。
（A）谨慎价值
（B）市场价值
（C）残余价值
（D）快速变换价值
19.某房地产2009年4月的价格为6500元／m2，已知该类房地产2009年3月至10月的价格指数分别为105．53、103．85、100．04、99．86、98．28、96．45、92．17、90．08(均以上个月为基数100)，该房地产2009年10月的价格为( )元／m2。
（A）51 10．51
（B）5307．26
（C）5549．95
（D）5638．13
20.某抵押房地产的市场价值为600万元，已知注定优先受偿款为50万元，贷款成数为0．7，则该房地产的抵押贷款额度为( )万元。
（A）370
（B）385
（C）420
（D）550
21.房地产具有保值增值特性，真正的房地产自然增值是由于( )引起的。
（A）装饰装修改造
（B）通货膨胀
（C）需求增加导致稀缺性增加
（D）改进物业管理
22.处分共有的房地产，应当经占份额( )以上的按份共有人或者全体共同共有人同意，除共有人之间另有约定。
（A）1／2
（B）1／3
（C）2／3
（D）2／5
23.开发经营期的起点是( )。
（A）开工日期
（B）取得估价对象的日期
（C）取得待开发土地的日期
（D）开始出售开发完成后的房地产的日期
24.最简单且最容易理解的一种临街深度价格递减率是( )。
（A）苏曼斯法则
（B）霍夫曼法则
（C）四三二一法则
（D）哈柏法则
25.收益法是以( )为基础的。
（A）定期原理
（B）平衡原理
（C）替代原理
（D）预期原理
26.有助于把握最高最佳利用原则的经济学原理不包括( )。
（A）收益递增递减原则
（B）利益最大化原则
（C）均衡原理
（D）适合原理
27.某宗已抵押的收益性房地产，年有效毛租金收入500万元，年房屋折旧费30万元，维修费、保险费、管理费等50万元，水电供暖费等40万元，营业税及房地产税等65万元，年抵押贷款还本付息额70万元，租赁合同约定，保证合法、安全、正常使用所需的一切费用均由出租人负担。该房地产的净收益为( )万元。
（A）245
（B）275
（C）315
（D）345
28.估价资料归档的目的是建立资料库和备案，以方便今后的估价及管理工作。估价资料归档的主要作用不包括( )。
（A）有助于估价机构和估价师展现估价业绩
（B）有助于解决日后可能发生的估价纠纷
（C）有助于保持估价机构工作的连续性
（D）有助于行政主管部门和行业组织对估价机构进行资质审查和考核
29.路线价法与一般的市场法主要的不同点不包括( )。
（A）利用路线价法求取街道两侧的土地价值时不进行“房地产状况调整”和“市场状况调整”，仅进行“交易情况修正”
（B）利用路线价法求取街道两侧的土地价值时不进行“交易情况修正”和“市场状况调整”，仅进行“房地产状况调整”
（C）先对多个“可比实例价格”进行综合，然后再进行“房地产状况调整”，而不是先分别对每个“可比实例价格”进行修正和调整，然后再进行综合
（D）利用相同的“可比实例价格”即路线价，同时评估出许多“估价对象”即街道两侧的所有土地的价值，而不是仅评估出一个估价对象的价值
30.某宗土地总面积为7500元／m2，容积率为3，相应的土地学价为4500元／m2，现允许容积率提高到5，假设容积率每提高0．1，楼面地价下降1％，则理论上因为容积率提高应补交的地价款为( )万元。
（A）1125
（B）1800
（C）2250
（D）3375
31.某宗房地产，净收益每年50万元，建筑物价值200万元，建筑资本化率为12％，土地资本化率为10％，则该宗房地产的总价值为( )万元。
（A）41 7
（B）500
（C）460
（D）450
32.下列关于收益法求取净收益的说法，错误的是( )。
（A）净收益包括有形收益和无形收益
（B）运营费用包含房地产折旧额及其设备的折旧费
（C）通常只有客观收益才能作为估价依据
（D）应同时给出较乐观、较保守和最可能的三种估计值
33.直接资本化法的优点不包括( )。
（A）不需要预测未来许多年的净收益
（B）能较好地反映市场的实际情况
（C）计算过程较简单
（D）指明了房地产的价值是其未来各期净收益的现值之和
34.运用假设开发法估价必须考虑资金的( )。
（A）实用价值
（B）有效价值
（C）折算价值
（D）时间价值
35.报酬率是一种与利率、内部收益率同性质的比率，对其内涵的理解应是( )。
（A）报酬率是投资回收与投入资本的比率
（B）风险大的投资，不确定因素多，故报酬率应低；反之，报酬率应高
（C）当投资于房地产能获得某些额外好处时，投资者将提高所要求的报酬率
（D）当把土地看作特别可靠的投资时，其报酬率要低于其他较长期投资的报酬率
多选题---为题目类型
36.房地产具有保值增值特性，真正的房地产自然增值是由于( )引起的
（A）装饰装修改造
（B）通货膨胀
（C）需求增加导致稀缺性增加
（D）改进物业管理
（E）周围环境改善
37.房地产的供给量是由许多因素决定的，除了随机因素，经常起作用的因素主要有( )。
（A）该种房地产的价格水平
（B）消费者的预期
（C）该种房地产的开发成本
（D）该种房地产的开发技术水平
（E）房地产开发商对未来的预期
38.房地产价格的特征主要包括( )。
（A）房地产价格受建筑技术的影响很大
（B）房地产价格容易受交易者的个别情况影响
（C）房地产价格形成的时间通常较长
（D）房地产价格实质上是房地产权益的价格
（E）房地产价格既有买卖价格，也有租赁价格
39.房地产估价机构资质等级可分为( )。
（A）暂定期内的三级资质
（B）三级资质
（C）二级资质
（D）一级资质
（E）临时级资质
40.下列关于房地产估价师应该遵守的职业道德的表述中，正确的有( )。
（A）做到诚实正直公正执业
（B）为了提高业务水平，可以接受超过自己专业能力的估价项目
（C）未经委托人书面许可，不得将委托人的文件资料擅自公开
（D）应执行政府规定的收费标准，只能适当收取额外的费用
（E）不得以估价者的身份在非自己估价的估价报告上签字、盖章
41.下列属于一宗房地产的位置因素的是( )。
（A）方位
（B）坐落
（C）楼层
（D）临街状况
（E）交通条件
42.房地产按开发程度来划分，可以分为( )。
（A）自由的房地产
（B）生地
（C）毛地
（D）熟地
（E）现房
43.下列不存在替代关系的有( )。
（A）普通住宅与娱乐房地产之间
（B）经济适用房与普通商品住宅之间
（C）经济适用房与高档别墅之间
（D）普通住宅与商业用房之间
（E）宾馆与写字楼之间
44.同一房地产对于不同投资者之所以会有不同的投资价值，是因为( )不同。
（A）开发成本
（B）经营费用
（C）纳税状况
（D）对未来的信心
（E）评估方法
45.投保火灾险时的保险价值有可能是( )。
（A）遭受火灾毁损的建筑物价值
（B）遭受火灾毁损的土地价值
（C）连带损失
（D）租金损失
（E）遭受火灾毁损的建筑物重建成本
46.某宗房地产购买总价为50万元，首付款为房价的30％，余款由银行贷款支付，该贷款的期限为10年，年利率为5．58％，按月等额偿还本息。则关于该房地产价格的说法中，正确的有( )。
（A）该厂房的实际价格等于名义价格
（B）该房地产的名义价格为50万元
（C）该房地产的实际价格为50万元
（D）该房地产的实际价格高于50万元
（E）该房地产不存在名义价格
47.形成房地产有效需求必须具备的条件有( )。
（A）消费者有购买房地产的意愿
（B）城市经济高速发展
（C）人口急剧增长
（D）消费者能够承受并支付得起房地产价格
（E）房地产供给大于房地产需求
48.理论上房地产的供求状况可分为的类型是( )。
（A）全国房地产总的供求状况
（B）本地区房地产总的供求状况
（C）全国同类房地产的供求状况
（D）本地区同类房地产的供求状况
（E）房地产的短缺或者充足供求状况
49.在房地产估价中，如果估价目的不同，则( )。
（A）估价的依据有可能不同
（B）估价的方法有可能不同
（C）估价对象的范围有可能不同
（D）不影响估价结果的公正性
（E）不影响估价报告的用途
50.房地产估价规范的内容包括( )。
（A）评估制度
（B）估价原则
（C）估价程序
（D）估价报告
（E）职业道德
判断题---为题目类型
51.房地产交通条件的描述主要应说明道路状况、交通管制情况、停车方便程度、交通收费情况和临街状况。 ( )
（A）正确
（B）错误
52.估价时点除了说明评估价值对应的时间，还要评估估价对象价值的时间界限，这是估价的时点原则。 ( )
（A）正确
（B）错误
53.根据传统的地价理论，地价是地租的资本化或者资本化的地租，是预买一定年数的地租。( )
（A）正确
（B）错误
54.在任何时候，估价委托人既是估价报告使用者，又是估价利害相关人。 ( )
（A）正确
（B）错误
55.任何一个估价项目都有估价目的。 ( )
（A）正确
（B）错误
56.如果为房地产买卖、抵押目的评估有租约限制的房地产价值，可以不考虑租赁合同约定的租金与市场租金差异的影响。 ( )
（A）正确
（B）错误
57.房地产被征用后损毁的，补偿金额应包括使用上的补偿和相当于被征用房地产损毁前后价值之差的补偿。 ( )
（A）正确
（B）错误
58.地役权是指土地所有权人或土地使用权人按照合同约定利用他人的房地产，以提高自己的房地产效益的权利。 ( )
（A）正确
（B）错误
59.从具体占用者的角度来看，土地在有些情况下是有寿命的，特别是通过政府出让方式取得的土地使用权是有期限的。 ( )
（A）正确
（B）错误
60.房地产评估中，只能评估不包含无形资产的房地产价值。 ( )
（A）正确
（B）错误
61.建筑物的经济寿命早于或与土地使用期限一起结束的，应根据土地剩余使用期限确定受益期限。 ( )
（A）正确
（B）错误
62.某房地产的年有效毛收入为10万元，运营费为2．5万元，有效毛收入乘数为10，则该房地产的综合资本化率为7．5％。 ( )
（A）正确
（B）错误
63.一般情况下，商场与住宅相比，楼层对价格的影响比朝向对价格的影响要大。 ( )
（A）正确
（B）错误
64.房地产估价机构依法从事房地产估价活动不受行政区域、行业限制。 ( )
（A）正确
（B）错误
65.对于有租约限制的房地产，如果是为城市房屋征收补偿为目的进行估价的，不必考虑房屋租约的影响，应视为无租约限制的房屋进行估价。 ( )
（A）正确
（B）错误
计算题---为题目类型
66.王某于2006年6月18将其拥有的某个商铺抵押贷款，贷款成数为6万，贷款金额为200万元，贷款年利率为8％，贷款期限为5年，按月等．额偿还。2009年10月18日，王某欲将该商铺再次抵押贷款。预测该商铺未来第一年的有效毛利收入为50万元，运营费用为26万元，此后每年的有效毛收入和运营费用分别在上一年的基础上增长5％和3％，未来收益期限为36年。当地该类房地产的报酬率为7％，抵押贷款成数一般为6成。 问题： 请计算该商铺2009年10月18日的再次抵押价值。
67.某建成的宾馆有400间客房及会议室、餐厅等，土地面积10000m2，建筑容积率为2．0。土地于2年前以出让方式取得，使用期限40年，约定不可续期，当时的楼面地价为1400元／m2，现实重新取得该类土地的楼面地价为1750元／m2，土地交易契税为4％。该宾馆正常建设期为2年；建筑安装工程费为3000元／m2，专业费及管理费为建筑安装工程费的10％；建筑安装工程费等费用第一年投入60％，第2年投入40％，在各年内均匀投入。该宾馆建成前半年内需均匀投入广告宣传费400万元，建成时配置市场价值为500万元的家具等用品即可投入使用。宾馆开发的投资利润率为40％。预计该宾馆投入使用后客房的平均价格为180元／(天.间)，第1年到第4年的入住率分别为50 ％、60％、70％和80％，从此入住率稳定在80％；其他收入第1年为500万元，以后每年递增5％，从第4年起达到稳定。该宾馆运营费用第1年为当年收入的35％，此后各年的运营费用在第1年的基础上增加，增加额为当年收入超过第1年收入部分的25％。 问题： 请根据上述资料分别运用收益法和成本法测算该宾馆在建成可投入使用时的市场价值。(报酬率为10％，年利率为8％)(提示：假设在取得土地时即开始建设)
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