问答题---为题目类型
某房地产估价机构承接了一住宅烂尾楼转让价格的评估业务，估价时点为2006年6月15日。根据委托方提供的资料，该烂尾楼项目的土地是2001年6月通过出让取得，2002年6月开始建设。委托方提供的实际成本价格为1800元／m2，包括土地取得成本、开发成本、管理费用、销售费用、销售税金和期望利润，并计算了自2001年6月至估价时点的投资利息。估价人员经调查核实，认为委托方所列支的各项实际成本费用符合支出当时的正常市场情况，为此，在采用成本法估价时确定该房地产的重置价格为1800元／m2。 【问题】
1.估价人员这样确定该房地产的重置价格有哪些错误?
2.在此基础上还应考虑哪些因素才能得出重置价格?
甲酒楼一年前重新装修后出租给乙餐饮公司经营，租期5年。估价机构现对该酒楼进行拆迁估价，酒楼业主禾配合拆迁工作，不允许估价人员进入酒楼实地查勘。根据拆迁人提供的资料，该酒楼产权清晰，权属证书齐全，用途合法，无违章搭建。 【问题】
4.针对该类拆迁估价，在估价程序上应特殊注意哪些环节?
5.装修补偿应如何确定?
6.对已存在的租赁关系，估价时应如何处理?
赵某于2012年6月预购了一幢别墅(总售价为120万元)，并先后向开发商支付了114万元。该别墅于2013年6月30日竣工后，赵某付清了剩余的购房款，但对原装修不满意，拆除了部分原装修设施，并重新进行了装修，花费了40万元。2013年9月为筹集资金做生意，赵某欲以该别墅向银行抵押贷款，并于2013年9月10日委托估价机构进行了估价，此时同类型(指重新装修前)的别墅的正常市场售价为130万元，赵某希望评估价值为2013年9月同类型别墅的正常市场售价加上该别墅的重新装修费用，即170万元，现估价人员掌握的资料有： 1．赵某与开发商于2012年6月签订的商品房买卖合同原件； 2．赵某的购房发票； 3．商品房预售许可证复印件； 4．其他有关房地产市场资料。 【问题】
8.上述资料用于抵押估价是否齐全?
9.估价人员可否承诺按170万元进行估价?
10.可否按2013年9月的同类型别墅的正常市场售价加上该别墅的重新装修费用确定评估值?为什么?
单选题---为题目类型
甲公司在城乡结合部有一宗面积为5000m2的综合用地，地上有三幢房屋，临路为店面，院内有一处仓库和一处住宅用房，基本情况见下表。
12.如果对上述房地产进行估价，当利用成本法测算土地价格时，不应计入土地取得相关税费的是( )。
（A）耕地占用税
（B）征地管理费
（C）耕地开垦费
（D）新增建设用地有偿使用费
13.如果评估店面和仓库的房地产价值均为200万元，住宅价值为195万元，则按土地价值进行分摊，店面应分摊的土地份额为( )。
（A）22．22％
（B）33．61％
（C）36．55％
（D）37．80％
14.如果因市政建设需要将沿街店面拆迁，下列关于拆迁估价的表述中，正确的是( )。
（A）店面内的装修装饰补偿金额由房屋拆迁公司和甲公司协商解决，或由双方通过委托评估确定
（B）因拆迁估价对象为店面，所以应选用收益法进行估价
（C）评估结果与房屋拆迁公司和甲公司沟通认可后才能最后确定
（D）甲公司可自行委托估价机构评估店面价值
指错题---为题目类型
16. ××商务楼估价报告 报告封面及目录(略) 致委托方函(略) 估价师声明(略) 估价的假设和限制条件(略) 估价结果报告 一、委托方 ××××商贸有限公司，法定代表人：××，住所：××市××路××号。 二、估价方 ××××房地产估价有限公司，法定代表人：×××，住所：××市××路××号，房地产估价机构资质等级：×级。 三、估价对象 ××商务楼位于××市××路××号，四至××××，属××商贸有限公司所有。 ××××商贸公司于2006年4月1日以出让方式获得××商务楼用地的土地使用权(使用年限为40年，即2006年4月1日至2046年3月31日)，土地用途为商业。 ××商务楼为8层钢筋混凝土现浇框架结构，建筑面积6611m2，总用地面积2560m2。 自筹资金开发建设，于2008年4月全部竣工并进行了精装修后投入使用。 估价对象其他内容描述(略)。 四、估价目的 评估××商务楼市场价格，为整体转让提供价格参考依据。 五、估价时间 2010年4月1日。 六、价值定义 本次估价采用公开市场价值标准。 七、估价依据(略) 八、估价方法 根据估价对象的特点、估价目的、房地产市场状况及对所搜集资料的分析，首先采用收益法对其进行整体估价，然后采用成本法进行评估，最后综合两种估价方法的计算结果，确定估价对象的最终估价结果。 九、估价结果 估价对象在2010年4月1日的市场价值为人民币1682万元(大写：人民币壹仟陆佰捌拾贰万元整)，单价为人民币2544元／m2(大写：每平方米人民币贰仟伍佰肆拾肆元整)。 十、估价人员(略) 十一、估价作业日期 2010年3月10日—2010年3月20日。 十二、估价报告应用的有效期(略) 估价技术报告 一、个别因素分析(略) 二、区域因素分析(略) 三、市场背景分析(略) 四、最高最佳使用分析(略) 五、估价方法选用(略) 六、估价测算过程 (一)收益法估价测算过程 1．估算年有效毛收入 根据《房屋所有权证》记载，估价对象总建筑面积6611m2，其中：一至六层建筑面积各1000m2，七层建筑面积410m2，八层建筑面积201m2。一至二层、三至六层、七至八层的建筑面积与使用面积之比分别是1：0．80、1：0．75、1：0．70。 估价人员通过对估价对象的类似房地产出租经营的租金水平调查得知，类似房地产在正常出租经营情况下的每平方米使用面积月租金分别为：一层100元，二层80元，三层70元，四层60元，五层40元，六层30元，七至八层20元。另外，类似房地产在正常出租经营情况下的空置及租金损失率分别为：一至三层10％，四至六层15％，七至八层20％。 根据上述资料，估价对象年有效毛收入的计算如下。 (1)一层年有效毛收入：A=1000×100×0．8×12=96．00(万元)。 (2)二层年有效毛收入：B=1000×80×0．8×12×90％=69．12(万元)。 (3)三层年有效毛收入：C=1000×70×0．75×12=63．00(万元)。 (4)四层年有效毛收入：D=1000×60×0．75×12×85％=45．90(万元)。 (5)五层年有效毛收入：E=1000×40×0．75×12×85％=30．60(万元)。 (6)六层年有效毛收入：F=1000×30×12×85％=30．60(万元)。 (7)七、八层年有效毛收入：G=(410+201)×20×0．7×12×80％=8．21(万元)。 年有效毛收入=A+B+C+D+E+F+G=96．00+69．12+63．00+45．90+30．60+ 30．60+8．21=343．43(万元)。 2．估算年运营费用 (1)年土地使用费：根据××市规定，划拨土地使用权的房地产用于出租经营的，应按每年293元／m2的标准缴纳土地使用费。则：年土地使用费=293×2560=75．01(万元)。 (2)年管理费：根据××市规定，出租经营物业按年租金的5％计支管理费。则：年管理费=343．43×5％=17．17(万元)。 (3)年维修费：按年租金收入的8％计支维修费。则：年维修费=343．43×8％=27．47(万元)。 (4)年保险费：按年租金收入的0．2％计算。则：年保险费=343．43×0．2％=0．69(万元)。 (5)年税费：根据××市规定，出租经营物业要缴纳房产税、营业税、城市维护建教育费附加，其中：房产税为年租金收入的12％，营业税、城市维护建设税及教育费附加为年租金收入的5．5％。则：年税费=343．43×(12％+5．5％)=60．10(万元)。 年运营费用=年土地使用费+年管理费+年维修费+年保险费+年税费=75．01+17．17+27．47+0．69+60．10=180．44(万元)。 3．估算年净收入 年净收入A=年有效毛收入－年运营费用=343．43－180．44－162．99(万元)。 4．确定资本化率 资本化率根据一年期的存款利率等因素确定为8％。 5．选用计算公式求出收益价格 由于估价对象的收益年限为有限年，即，n=40－5=35(年)，且净收益每年基本上固定不变，因此选用以下公式计算收益价格： 将上述相关数据：A=162．99，Y=8％，n=35代入上述公式，有：
改错题---为题目类型
17.对某新建成的写字楼进行估价，估价人员掌握了在估价时点时的相关资料(见下表)，并用收益法评估该写字楼的市场价值。 估价测算如下(节选)： (一)年有效毛收入 22000×(50+5)×12×(1－10％)=13068000元 (二)年运营费用 1．年维修费用 25000×2000×2％=1000000元 2．年管理费用 年管理费用=年有效毛收入×管理费用率+管理用房租金损失=13068000×3％+500×50％=692040元 3．年营业税及附加年营业税及附加=13068000×5．55％=725274(元) 4．年运营费用小计 年运营费用=1000000+692040+725274=2417314(元) (三)年净收益年净收益=(一)项－(二)项=13068000－2417314=10650686(元) (四)估价结果 估价结果=
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