问答题
1.甲公司拥有一幢位于市中心繁华地段的大型综合楼，有商业、办公和住宅多种类型物业，该综合楼于2010年7月底竣工后对外出租。2012年9月，甲公司以该综合楼为抵押物向银行申请抵押贷款，委托乙房地产估价机构进行评估。2014年7月甲公司偿还了全部银行贷款后，决定出售该综合楼六层的部分办公用房，再次委托乙房地产估价机构进行评估。 请问：两次估价的估价基本事项具体有哪些不同?估价原则有哪些不同?
2015年6月1日某房地产估价机构受委托评估一幢办公楼完全产权状况下的整体转让价值。该办公楼共20层(含地下两层设备层)，钢筋混凝土结构，建设期2年，建成于2007年，登记建筑面积为18000m2(不含地下建筑面积2500m2)，土地面积为3000m2，土地使用年限自2005年6月1日至2055年5月31日。采取成本法时，取类似办公楼的总建筑面积综合单价进行测算；采用收益法等比递增公式测算收益价值时，以周边三个类似办公楼实际租金的平均值为客观租金，年租金增长率6％，收益年限48年进行测算。请问：
2.本次估价成本法测算中采用的建筑面积应为多少?
3.上述收益法测算思路中存在哪些错误?
5.某写字楼在建工程已取得出让国有土地使用证及各项规划建设许可，目前土建主体工程基本完工，房屋设备安装、室内外装修装饰及室外附属工程均未动工。该在建工程因债务纠纷拟被人民法院拍卖，甲房地产估价机构接受人民法院委托对该在建工程进行估价，为拍卖提供价格参考依据。某房地产开发公司有意参加竟买，计划竟得后将主体工程和室外附属工程按原规划续建完成，室内外装修装饰和设备重新设计施工，为此委托乙房地产估价机构评估最高竞买报价。甲、乙两家房地产估价机构均采用假设开发法进行估价，评估价值差异较大。 请问：造成两个估价项目评估价值差异较大的因素主要有哪些?
单选题
张某于2010年5月购买了位于市中心的一套商品住房，分两期付款(间隔三个月)，每期付一半，月利率为0．5％。张某购房后向银行申请了5年期抵押贷款。2014年1月张某由于资金需要再次以该房屋向同一银行申请贷款，委托某房地产估价机构进行再次贷款抵押估价，注册房地产估价师选用比较法作为估价方法之一，经市场调查发现该市商品住房价格自2010年以来处于稳定上涨状态。
6.估价对象的原购买价格(M)换算为成交日期一次性付清的价格为( )。
（A）M×50％+M×50％×(1+3×0．5％)
（B）M×50％+M×50％／(1+0．5％)3
（C）M×50％+M×50％×(1+0．5％)3
（D）M×50％+M×50％／(1+3×0．5％)
7.注册房地产估价师收集了甲、乙、丙、丁四个交易实例，在选取可比实例并进行调整时做法正确的是( )。
（A）甲带有当地著名小学的入学指标，应在权益状况中予以调整
（B）乙的成交价格是带车位价格，应将车位在实物状况中予以调整
（C）丙的价格为周边同类房地产挂牌价，可按经验调整其与实际成交价的差价
（D）丁的成交价为卖方实得金额，应对其进行税费负担调整
8.关于本次抵押估价的说法，正确的是( )。
（A）法定优先受偿款包括未偿还贷款余额，以及实现抵押权时涉及的税费
（B）抵押净值=未设定法定优先受偿权下的价值-已抵押贷款余额
（C）再次抵押价值=(未设定法定优先受偿权下的价值-已抵押贷款余额)×抵押率
（D）再次抵押价值=未设定法定优先受偿权下的价值-已抵押贷款余额／抵押率
某市以挂牌方式出让一宗商业土地使用权，甲房地产开发公司(以下简称甲公司)计划参加竞买，委托乙房地产估价机构(以下简称乙机构)对该地块进行估价以提供最高竞买报价参考。经估价方法适用性分析，乙机构决定采用假设开发法中的动态分析法进行测算。经市场调查，乙机构认为类似项目未来市场客观投资回报率为7．5％，而甲公司投资部门预测为9％，董事会期望的投资回报率为8％～10％。
10.本次估价的价值类型为( )。
（A）快速变现价值
（B）投资价值
（C）谨慎价值
（D）现状价值
11.估价测算中应采用的投资回报率为( )。
（A）7．5％
（B）8％
（C）9％
（D）10％
12.若预测该商业项目未来净收益为2000万元／年，开发期为2年，投资回报率为i，则其在价值时点的开发价值为( )。
（A）2000／i×[1-i／(1+i)38]
（B）2000／i×[1-i／(1+i)40]
（C）2000／i×[1-i／(1+i)38]／(1+i)2
（D）2000／i×[1-i／(1+i)40]／(1+i)2
甲公司于2008年5月购得一幢登记用途为办公的两层临街房屋，首层建筑面积为2000m2，二层建筑面积为1500m2，该房屋于2010年1月出租给乙公司，租赁期限为10年，乙公司承租后将该房屋装修改造成酒楼，并在二层顶部加建了500m2的包房，2011年3月甲公司以该房屋申请了3年期抵押贷款，2014年8月该房屋所在区域被列入征收范围，丙房地产估价机构分别于2011年、2014年接受委托，对该房屋进行了抵押估价和征收估价。
14.该房屋的抵押建筑面积应为( )m2。
（A）2000
（B）2500
（C）3500
（D）4000
15.如甲公司2014年3月未能偿还贷款，关于该房屋处分的说法错误的是( )。
（A）处分该房屋所得优先用于偿还抵押贷款
（B）处分该房屋无需考虑原租约的影响
（C）处分该房屋时应按登记用途处置
（D）处分时乙公司加建的房屋可以一并处置
16.关于该两次估价的技术处理的说法，正确的是( )。
（A）抵押估价时应按酒楼用途，评估有租约限制价值
（B）抵押估价时应按办公用途，评估无租约限制价值
（C）征收估价时应按酒楼用途，评估有租约限制价值
（D）征收估价时应按当地政府认定的用途，评估无租约限制价值
17.关于该房屋装修价值处理的说法，正确的是( )。
（A）抵押估价时无需考虑装修价值
（B）抵押估价时应采用乙公司实际支付的装修费用
（C）征收估价时装修价值由征收当事人协商确定，协商不成的可以委托评估
（D）征收时由征收部门根据乙公司提供的发票、完税凭证等确定
指错题
19. 封面(略) 致估价委托人函 ××公司： 受贵公司委托，我公司对贵公司所属的位于××市××路××号××大酒店五～八层，建筑面积为3586．18m2房地产抵押价值进行了评估。估价目的是为确定房地产抵押贷款额度提供参考依据而评估房地产抵押价值。价值时点为2014年9月11日。 注册房地产估价师根据估价目的，遵循估价原则，在实地查勘、广泛收集有关市场信息和估价对象信息的基础上，全面分析了影响估价对象市场价格的因素，并运用比较法和收益法，最终确定估价对象房地产在价值时点的抵押价值如下(币种：人民币)：评估单价30157元／m2，评估总价10815万元，大写：人民币壹亿零捌佰壹伍万元整。 ×××房地产估价有限公司(公章) 二〇一四年九月十七日 目录(略) 估价师声明(略) 估价假设和限制条件(略) 估价结果报告 一、估价委托人(略) 二、估价机构(略) 三、估价对象 (一)估价对象描述 1．位置(略) 2．土地状况 估价对象位于××市××路××号，四至(略)，所处区域达“七通”，即通路、通信、通电、通上水、通下水、通燃气、通热力，基础配套设施完善。 3．建筑物状况 ××大酒店属五星级酒店，建成于1998年，总楼层为26层，有201问客房，餐饮、会议、娱乐、健身等设施齐全。本次估价对象所在层数为五～八层，设有各种客房64间。 酒店主体建筑物为钢混结构，按五星级酒店标准装修和配备相应设施设备(详细装修情况及设施设备状况略)，维护保养状况良好。 (二)估价对象权属状况 1．土地权属 整幢大厦土地用途为商业用地，使用权类型为出让，终止日期为2045年5月16日，土地面积为10743．76m2，土地使用证号：××× (其他内容略) 2．房屋权属 估价对象为××大酒店的五～八层，建筑面积为3586．18m2，五一六层、七～八层分别办理了单独的房屋所有权证(证号略)，每层建筑面积相同。 (其他内容略) 3．其他权利 经注册房地产估价师调查核实，至价值时点估价对象权利状况完整，不存在地役权、抵押权等他项权利。 四、估价目的 为确定房地产抵押贷款额度提供参考依据而评估房地产抵押价值。 五、价值时点 2014年9月11日(与实地查勘完成之日一致) 六、价值类型(略) 七、估价依据(略) 八、估价原则(略) 九、估价方法(略) 十、估价结果 根据估价目的，遵循估价原则，在进行实地查勘、广泛收集有关市场信息和估价对象信息的基础上，全面分析了影响估价对象市场价格的因素，并运用比较法和收益法，估算确定估价对象房地产在价值时点假定未设立法定优先受偿权利下的市场价值为(币种：人民币)：单价30157元／m2，总价10815万元；注册房地产估价师知悉的估价对象的法定优先受偿款为0元，故最终确定估价对象房地产在价值时点的抵押价值为：单价30157元／m2，评估总价10815万元，大写：人民币壹亿零捌佰壹伍万元整。 十一、注册房地产估价师(略) 十二、实地查勘期(略) 十三、估价作业期 2014年9月11日。 十四、估价对象变现能力分析 变现能力是指假定在价值时点实现抵押权时，在没有过多损失的条件下，将抵押房地产转换为现金的可能性。 1．通用性分析 估价对象土地用途为商业用途，其建筑形式符合酒店经营的需要，故通用性一般。 2．独立使用性分析 估价对象为酒店五～八层，已办理产权证明，其使用及经营不受其他房地产的影响，可独立使用。 3．可分割转让性分析 根据合法用途和产权状况，五～六层、五～八层拥有独立的房屋所有权证，估价对象可分割转让性较好。 (变现能力其他分析略) 估价技术报告 一、估价对象实物状况描述与分析(略) 二、估价对象区位状况描述与分析(略) 三、估价对象权益状况描述与分析(略) 四、市场背景描述与分析(略) 五、最高最佳利用分析(略) 六、估价方法适用性分析 经过分析，拟采用比较法和收益法进行估价。 (各种估价方法适用性分析及估价方法定义略) 七、估价测算过程 (一)比较法 比较法原理：选取一定数量的可比实例，将它们与估价对象进行比较，根据其间的差异对可比实例成交价格进行处理后得到估价对象价值或价格的方法。 计算公式： 比准价格=可比实例成交价格×交易情况修正系数×市场状况调整系数×房地产状况调整系数 1．选取可比实例 (1)可比实例A的确定 G公寓式酒店十一层，2014年5月9日的市场正常成交价格为27800元／m2。 (2)可比实例B的确定 W公寓式酒店十八层，2013年10月10日的市场正常成交价格为28500元／m2。 (3)可比实例C的确定 Y公寓式酒店七层，2014年8月11日的市场正常成交价格为29412元／m2。 2．编制比较因素条件说明表 (可比实例的具体房地产状况描述略) 3．建立比较基础(过程略) 4．编制比较因素条件指数表 根据估价对象与可比实例的各种因素，编制比较因素条件指数表。比较因素指数确定方法如下： (1)交易情况修正 可比实例A、B、C均为市场正常交易，故对交易情况无需修正。 (2)市场状况调整 以估价对象价值时点为100，可比实例的交易日期与价值时点较接近，自2013年1月以来，该市酒店业房地产市场呈上涨趋势，经调查分析2013年10月至2014年9月平均每月上涨1％。 (3)房地产状况调整 以估价对象为100，按照可比实例比较因素说明进行调整修正。 5．编制比较因素调整系数表及测算比准价格 经测算，可比实例A、B、C修正调整后的价格分别为28841元／m2、28661元／m2、26690元／m2。(测算过程略) 6．确定估价对象比准价格 将估价对象各项影响因素与可比实例的各项影响因素相比较，得到三个可比实例修正调整后的价格。三个价格比较接近，故采取简单算术平均值作为比较法最终价格。 (28841+28661+26690)÷3=28064(元／m2) (二)收益法 收益法原理：预测估价对象的未来收益，利用报酬率将未来收益转换为价值得到估价对象价值或价格的方法。 计算公式：
改错题
20. 本次估价背景情况如下： 估价对象房地产登记用途为工业，现状用途为办公，由业主自用。估价对象于一年前向银行办理了抵押，曾委托房地产估价机构进行估价，现因向原贷款银行申请信贷的需要，房屋所有权人委托同一房地产估价机构再次估价，估价委托人仅提供了估价对象权属证明复印件，注册房地产估价师进行实地查勘时，发现估价对象进行了加层，但未办理相关审批、登记手续。 以下是该房地产抵押估价报告中“估价假设和限制条件”的内容片段： 估价假设和限制条件 一、估价假设 (一)一般假设 1．假设估价对象在价值时点的房地产市场为公开、平等、自愿的交易市场，估价对象可在公开市场上自由交易，并能维持持续使用。 2．估价委托人提供了估价对象的《房屋所有权证》和《国有土地使用证》复印件，我们不保证复印件与原件的一致性，也未向政府有关部门进行核实，本次估价假设估价委托人提供的资料真实、合法、准确、完整，并以此为估价前提。 3．实地查勘仅限于对估价对象外观、使用状况、区域状况的一般性查看，未对房屋主体结构、隐蔽工程等内在质量进行专业测试，本次估价以房屋内在质量符合国家有关标准并足以维持安全的正常使用为前提。 4．注册房地产估价师已对房屋安全、环境污染等影响估价对象价值的重大因素给予了关注，在无理由怀疑估价对象存在安全隐患且无相应的专业机构进行鉴定、检测的情况下，假定估价对象能正常安全使用。 (二)未定事项假设 本次估价无未定事项假设。 (三)背离事实假设 据估价委托人介绍，至价值时点估价对象存在尚未注销的抵押登记，因为估价目的为再次抵押，本次估价不考虑在先的抵押担保债权的影响，以估价对象处于完整权利状况为假设前提。 (四)不相一致假设 1．估价对象登记用途为工业，实际用途为办公，本次估价以估价对象按照办公用途持续使用为假设前提。 2．经实地查勘，发现估价对象已加层，实际面积与登记面积不一致，本次估价采用估价委托人提供的实际面积数据，并以此面积数据准确为假设前提。 (五)依据不足假设 本次估价无依据不足假设。 二、估价报告使用限制(略)
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